优化地产政策满足房企合理需求

来源：第一财经日报时间：2022-02-10 07:45:22

去年下半年以来，房地产市场风云突变，从担心房价过快上涨引发负面效应，到土拍、新房销售双双下滑，房企在各大城市频频降价促销保资金回流，可以说急转直下。

最近公布的一组数据备受关注：1月百强房企实现销售操盘金额5256亿元，单月业绩规模同比降低近40%，较2021年月均水平降低43%。刚刚过去的春节假期，以往的销售旺季，今年反映的成交也是相当平淡，足见房地产市场之冷清。

楼市遇冷的原因很多，包括行业本身的周期性等，但这一次明显有独特之处，就是不少房企在政策压力下做出了诸多迫不得已之举：大幅降价促销只求回款。去年国庆假期以来，包括武汉、郑州、南昌、太原、沈阳等省会城市纷纷出现大量的楼盘促销，降价幅度多则20%以上，如沈阳某楼盘春节前由备案价11300元降至8300元出售被前一期购房者举报一事，上了热搜。

房企密集大幅度降价，直接影响了潜在购房者的预期，因为人性偏好“追涨杀跌”，一旦对房地产的预期扭转，即便是刚需购房人群也多会选择等一等。所以，即便节前国家发改委和住建部纷纷发文表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，但春节期间的楼市并没有好转，居民返乡置业热情明显偏低。

房企为何会选择大幅降价，甚至出现中南建设(000961)在苏州的项目“保本出”甚至“亏本出”（拿地价1.58万元/平，精装修出售均价1.7万元）等现象，原因是回款缓解迫在眉睫的流动性问题，优先度大于一切。而这背后是监管层此前密集出台对房企的融资等限制政策，包括“三道红线”、贷款集中度管理、资金监管新政，等等。

上述监管政策的初衷是全面落实“房住不炒”，应对此前房价在疫情后出现大面积上涨。不过在执行过程中出现了过激过头现象，且没有随着情势的变化适时调整，在有的地方、有的银行变成了“一刀切”，不仅合理的开工项目得不到开发贷款的支持，刚需合理的按揭贷款需求也未充分满足。导致以民企地产为主的部分房企出现连锁反应：美元债普遍逾期、商票等不能及时兑付引发项目停工，然后大幅促销求回款，少拿地甚至不拿地。

这些现象也引发了决策层的关注，去年底开始陆续出台了纠偏政策，包括加快房贷放款进度，降低房贷利息等；年初又出台了承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标，8日央行和银保监会又明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

需要指出的是，上述政策只是根据房地产行业发展情势的适时优化，并非所谓的“救”楼市，更非违背“房住不炒”原则。如国家发改委相关负责人去年底所言，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。在当前经济稳增长背景下，仍需通过满足居民合理住房需求，让房地产成为经济稳增长的重要支撑。而且，土地出让金作为政府重要收入来源，作用重大，虽然去年全年仍保持微增，但10月开始同比下降13.1%，今年形势不甚乐观。

如今房地产行业情势已变，需要政策尽快调整应对。因此，监管层务必展开充分调研，掌握目前大批量房企遇困的原因，适时纠偏一些不再适合的政策，如房贷利息仍偏高、预售资金监管是否过严等，旨在满足房企合理需求，让房企能尽快解决好目前的困境，避免连锁反应。

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