1月成交量环比跌超10%、租金微涨 北京租赁市场淡季触底？

北京租赁市场自去年9月开始进入传统租赁市场淡季， 经历连续几个月的降温态势后，2022年首月的租赁表现仍略显低迷。机构2月9日发布数据显示，1月北京租赁成交量环比降超10%，10个城区租赁市场均保持降温，其中丰台、大兴及顺义环比减少超过20%。

租赁市场淡季是否已经触底？春节后租赁旺季何时到来？业内预计，在有效的疫情防控背景下，预计春节假期后，北京外来人口陆续返城，新增、换租需求增加，将推动2月租赁市场显著升温，春节后租赁旺季显现。

成交仍处低温

根据贝壳研究院数据，1月北京租赁市场成交量环比减少14.2%；从各城区来看，1月北京市10个城区成交量均环比减少，其中丰台、大兴及顺义区环比减少超过20%，成交量环比减少的区域中，仅东城、昌平及西城区降幅在10%以下。

“自去年11月开始，租赁市场连续3个月保持降温。2022年1月底进入春节假期，很多北京外来人口陆续返乡过节，租客多处于相对稳定的租期内，租客换租动力不足，同时丰台、房山等区域短期疫情反弹，部分租赁需求受到抑制，使得北京租赁市场降温显著。” 贝壳研究院租赁分析师黄卉向北京商报记者表示，1月租赁市场仍处于传统市场淡季。

成交量的走低，从拉长的成交周期数据中也能得到印证。数据显示，1月北京房源成交周期继续走高，房客源成交周期均高于疫情前同期水平。具体来看，1月北京房源成交周期为39天，环比延长3.7天，同比缩短5.8天，比2019年同期延长0.2天；客源成交周期为13.7天，环比缩短0.7天，同比延长2.1天，比2019年同期延长2.2天。

黄卉分析称，北京租赁房源成交周期自去年9月开始，连续5个月保持延长趋势，这是因为传统市场淡季叠加短暂的疫情反弹，使得业主房屋出租难度提升。其指出，1月客源成交周期环比呈现缩短趋势，但仍高于疫情前水平，租客成交难度仍较高。

租金稳中微涨

在租客普遍关注的租金水平方面，北京租金自去年8月开始连续5个月环比下跌后，今年1月租金环比止跌，呈现稳中微涨趋势。数据显示，1月北京租金水平为85.7元/平米，环比微涨1.8%，同比稳中微涨；相比于2019年同期，则基本持平。

图：2019年1月-2022年1月贝壳平台北京市租金水平走势

但监测数据也显示，朝阳、大兴、通州和石景山区域的租金，仍低于疫情前水平。

具体来看城区层面租金，1月朝阳、石景山区租金环比稳中微跌，跌幅不超过1%；其余8个城区环比基本持平或微涨，不过相比于2019年同期，朝阳、大兴、通州和石景山微跌。

“北京由于对外来人口吸引力较强，租赁需求旺盛，因而1月租金基本恢复至疫情前。” 但黄卉也在分析中指出，部分区域由于对外来人口吸引力相对较弱或租赁市场供需缓和，租金恢复至疫情前需要的时间较长。

北京某长租公寓管家魏甜（化名）告诉北京商报记者，一般而言，低于市场价的租赁房源因为具有价格优势，相对成交周期较短，较易成交。1月租赁市场属于传统市场淡季，租金相对也较低，春节期间多个长租公寓平台推出春节优惠房源或者服务费减免活动，就是为了刺激潜在的换租需求尽快释放。进入2月以来，随着外来人口陆续返京工作，其所在片区租赁房源的带看量及签约量明显提升，预计随着市场行情的向好，租金也将有所增加。

“春节假期结束后，我们此前对部分房源给出的签约优惠已经收回，但是针对一些空置较久、不好出租的房源，以及部分与业主签约的即将到期的房源，后续还将推出相关优惠活动。” 魏甜补充道。

租赁市场渐升温

值得一提的是，来自贝壳研究院、诸葛找房数据研究中心等多家机构的监测数据也显示，虽然眼下北京租赁市场中业主的出租信心仍低于2019年同期，但由于对春节后租赁旺季预期较强，在房屋出租难度提升的同时，业主出租房屋的信心仍呈现出环比上升的趋势。

根据贝壳研究院数据，1月北京新增挂牌房源均价为90.9元/平米，环比微涨2.1%，同比保持微涨，低于2019年同期水平1.3%。

对于接下来的租赁行情，多位业内人士表示，春节后租赁市场有望进一步升温。

“整体来看，自2021年7月份以来，北京租赁市场进入淡季期，租金水平连续5月下滑；进入2022年，随着保障性租赁住房建设的热度逐步走高，加之年初响应‘就地过年’号召，租赁需求随之增多，北京租赁市场开始显现回暖迹象。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，预计接下来随着人口流动力逐步回升，租赁市场换租及新增需求或将有所增加。

黄卉也表示，春节假期叠加部分区域疫情反弹的因素，1月北京租赁需求处于疲软状态，在有效的疫情防控背景下，预计春节假期后，北京外来人口陆续返城，新增、换租需求增加，将推动2月租赁市场显著升温，春节后租赁旺季显现。

北京商报记者 关子辰 荣蕾 文/摄