深圳二手房背后:成交量创近15年新低,有人投资学区房被“ 套牢”,一年跌去20%!
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深圳楼市顺周期的时候,购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则,随着近一年来各项调控政策的有效开展,正在被打破。
2021年2月8日,深圳楼市颁布了一项重磅调控政策,宣布建立二手房成交参考价格发布机制,对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
二手房价已连跌8个月
据南方都市报,自2021年二手房指导价格出台后,深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示,自2021年4月开始,深圳二手房成交量连续7个月下跌,至11月成交量略微回暖,但也只有2118套成交,仅为过去成交量最高月份的十分之一,12月继续下跌至2076套。
从去年全年来看,2021年上半年,深圳二手商品住宅的交易量,和2020年上半年相比,下降幅度35%,创下了三年来的最低。2021年全年,深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套,同2020年相比,下降幅度高达57.3%。这个数字,是从2007年以来,最近15年的最低。
深圳的二手房市场,成交量绷不住的同时,二手商品住宅的价格,也处在阴跌状态。据国家统计局信息,2021年,深圳二手房价跌幅0.4%,为一线城市中跌幅最大,且已连跌了8个月。
成交低迷,深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期,这期间随着买卖双方心理预期的不断变化,加之内外部因素的影响,双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者,自去年二手房指导价出台以来,因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源,那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。
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有人被“套牢”一年跌去20%
据证券时报,“我高位站岗了。”身为资深投资客的吴丽(化名),度过了失落的2021年。
提起投资房产,吴丽说起来头头是道。从2010年第一次买房开始,就是用10万元的起始资金,她通过多次买卖换房,换到了一套罗湖黄贝岭的大三房。与许多同龄人相比,她很庆幸自己选择提前进入楼市,不仅挖到第一桶金,也让自己不用为住处而发愁。
2020年,深圳房价在疫情之下却出现一轮上涨行情,她开始将目光投向学区房。“与传统的福田百花片区和被爆炒的八卦岭相比,我选择了深中学区房,因为在2019年之前,那里的房价涨幅相对温和。”于是,就在2020年,她以接近470万的价格买下了一套32平方米的小户型深中学区房。“最高峰的时候,同户型成交520万元,距离我买下的时间也就两个月。”吴丽回忆。
尽管她自己也知道这个做法带有“赌”的性质,但对于自己多年投资楼市的敏锐,让她认为这是难得的风口。
仅仅过了一年,吴丽发现自己被“套牢”了。“现在的价格跟我买的时候相比跌了20%吧,听楼下熟悉的中介经理说,已经好几个月没成交了,现在挂400万元也无人问津。”
在她看来,除了二手房参考价,去年8月深圳发布的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。这几个关键字眼,使得许多购房者对学区房的“盲目崇拜”消失,不愿意去承担买了学区房却无法入读名校的风险。
“我也算是明白了,一旦遭受政策冲击,本身居住属性一般,只靠学位加持的学区房,其房价自然波动会很大。”经过2021年,吴丽觉得很苦闷,也给自己的楼市投资生涯做了总结:盲目追高不可取。
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学区房骤冷、二手房成交量创近15年新低
从整体情况看,过去一年深圳二手房成交量出现了显著性下滑。根据深圳住建局数据,2021年,深圳共成交新房住宅52417套,同比增加15.5%,创2016年以来新高。而与之形成鲜明对比的则是同期二手房住宅成交仅40699套,同比2020年减少57.3%,创下了近15年来的新低。
作为二手房市场的价格风向标,深圳不少热门片区的学区房也开始降价销售。
福田区百花片区房产经纪人罗鸣告诉记者:“深圳自施行二手房指导价后,学区房降温比较显著,叠加去年7月拟出台的大学区招生模式,更是让深圳的学区房热度急速下滑。百花片区作为深圳顶尖学区房较集中的片区,房价出现了普遍性下调,降幅普遍在百万元以上,降得多的甚至降500万元的都有。”
去年8月,一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖,最终流拍;百花片区南天二花园,89平方米三房,市场参考价为1870万元,但实际成交价1530万元;位于八卦岭的鹏益花园,甚至卖出过6.9万元/平方米单价,比指导价还要低1.61万元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,过去一年深圳二手房指导价和大学区政策的出台,相当于是在给深圳高价位的学区房挤泡沫,这也是楼市长效机制的重要手段之一。
“以前二手房房价上涨时,学区房涨幅往往最厉害,这是由心理预期导致的。而过去一年的政策实际上是打掉了学区房价持续上涨的预期,防止市场对学区房的炒作。”
每日经济新闻综合证券时报、南方都市报、每经网
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