别买老破小？在深圳，你根本没得选！

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全国的老破小都要“死”的时候，深圳的老破小还会活着！

看看去年深圳10月份成交小区榜单。

在二手房成交跌入冰点之际，谁是整个深圳成交排名第一的小区？

或许很多人没想到，这个成交量排名第一的小区位于南油，名叫：

天安工业区住宅（天安公寓）

这是个什么小区？

大概从位置上看，小区位于南山的南油片区，距离9号线南油站只有300多米，指导价达到7.2万/㎡。看起来还没啥问题。

仔细一看，发现：

这个小区的建成年代是1992年；

小区的户型全在40㎡以下，在卖的户型全部是37㎡。

在中介平台上，外观是下面这样的.......

在深圳，由于楼市发展年龄短且早期房屋质量差，楼龄在20年以上的，都已经可以称之为老；

户型在60㎡以下，都能算是小户型；

而天安公寓，老、破、小三个特征全部具备。

所以要我来总结:

天安公寓就是典型的深圳“老破小”小区。

不止于此，在询问了当地的中介之后，我还得到两个信息：

第一，虽然小区的名字叫天安公寓，但小区的房源产权都是住宅，不是公寓也不是小产权；

第二，小区上个月的17套成交过户，全部是通过法拍完成的过户，大家都清楚，调控收紧之后，现在深圳市场上出现了很多法拍房。但因为法拍房可能涉及债务抵押，风险很大，所以购房者通常不轻易碰。

即便如此，这17套有风险的老破小，还是顺利成交过户了。

不是说老破小贷款受限，老破小不好买了吗？

不是说老破小以后只会越来越难卖，买老破小就是傻叉吗？

是的，这些说法都没有错。

但如果把这个论调放在深圳，那说明：你不懂深圳楼市。

其实仔细研究你会发现，老破小的成交，并不仅仅是天安公寓在自嗨。

10月份成交排名前列的小区榜单中，有不少小区都是“老破小”小区。

福田莲花一村，1995年的小区，挂牌的房子有一半是小户型，上个月成交了3套小户型；

罗湖的旭飞华达园，2000年的小区，小区的户型全在60㎡以下，上个月成交了4套小户型；

过户量排名第二的爵士大厦，楼龄接近20年，一半挂牌的房子是60㎡以下的户型，上个月就成交了3套小户型，占了整个成交的25%。

只有一个小区在成交可以说是偶然，好几个小区都在成交，那只能说明：

深圳的老破小，依然在深圳楼市有一席之地。

没有了学区房优势，为什么深圳人还愿意去买老破小？

首先我们得知道，深圳的楼市，在全国足够特别。

那些只把学区当做深圳老破小唯一价值的人，还是那个评价：

不懂深圳

了解深圳楼市的都知道，深圳人对老破小的忍耐度，出奇地高。

原因很简单：

不是深圳人有多么喜欢老破小，而是深圳人，没得选！

没得选，首先是因为房子少。

看看下面这张令人扎心的图：

图源：乐有家

只有7.4%的深圳人拥有商品房；2000多万的常住人口，只有189万商品房。

这就是深圳商品房的竞争状态！这就是深圳商品房的稀缺程度！

那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它毕竟是商品房，和公寓、小产权相比，有着等级上的差别，当下价值和未来出手成功的概率，不可同日而语。

只要有得选，不少深圳人是宁选老破小，也不选小产权和公寓的。

没得选，另一个原因是因为房价高。

谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子，但现实是：

即便现在价格下调了，还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。

乐有家的一项数据显示，上半年深圳的二手房成交面积段中：

深圳小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%；

而广州小于60㎡房子的成交比例只有10%。

图源：乐有家

可见，在深圳的高房价之下，是有不少购买力被挤压到小面积户型。

而在这其中，最受欢迎肯定是市场价和指导价接近的老破小。

现在深圳很多老破小房源，确实是便宜。

在咨询中介的过程中，我就问到不少接近指导价的老破小房子。

比如成交量最高的天安公寓，现在就有一套37㎡，报价为320万，中介说能谈到300万上下，过往的成交价要340万；

罗湖的怡泰大厦，一套59㎡的两房，挂牌价315万，比指导价高了5万；

罗湖的爵士大厦一套55㎡，直接按照193万的指导价卖！

宝安80年代的老房子灵芝新村，39㎡的房子现在按照指导价挂牌273万！

当然，上面说到的这些，都是没有学区、地段上也乏善可陈的老破小。

稍微有点地段优势、有学区加持的老破小，你手里如果只有200万、300万，根本不用想，肯定都买不起。

但是，部分深圳人因为交通、配套等等因素的影响，对地段又有着格外执着的追求。

宁愿买宝安、福田、罗湖的老破小，也不愿意买坪山、龙岗甚至是临深的一套正经三房，这导致的结果就是：

在深圳，即便是那些没有任何特点可言的纯粹老破小，始终不乏市场。

深圳老破小这么生机勃勃，并不值得炫耀，它是对深圳人地矛盾问题的反映。

大家以为深圳房子供应少、人地矛盾尖锐是因为深圳缺地？

不！深圳的人地矛盾不在于缺地，而在于土地用途的错配！

本应该用作住宅的土地，却用来建写字楼、厂房甚至是绿地，住宅用地的比例怎么会高？

说白了，就是为了发展经济，忽略了民生！

这个问题的详细解释我之前的文章有说过（点击原文），这里不细说。

但我们得知道，它导致的结果是：

土地无法刺激增量，那就只能在存量中调整，所以旧改、拆迁就变成了生意；

老破小和稀缺的优质教育资源结合，学区房变成了生意；

商品房数量稀缺，老破小变成刚需的最后选择......

这三个结果构成了老破小的确定性。

当下，旧改似乎在加快、优质学区和房产的联系似乎在减弱！大家奔走相告说：深圳老破小要被消灭的时候。

现实却告诉我们，就算前两个确定性会被打倒，但最后一个确定性还在发挥作用。

从现实角度看，我不建议买深圳的老破小，道理大家都懂，但大家得明白，建议是给有选择的人的。

没得选的人，压根没有机会实施别人的建议。

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