房地产1月销售普跌，龙头也有压力，负增长时代真的来了？

2月7日，农历新年第一个交易日，股市里的新春行情如约而至，房地产板块迎来“开门红”，超百家企业股价上涨。但到销售端看，楼市的回暖行情还远未到来。

春节期间，往年上演的返乡置业大潮并未出现，在中指研究院监测的重点城市中，新建商品住宅成交面积整体同比降51%。此前的1月份，百强房企销售同样普跌，销售额超百亿的房企为15家，较去年同期大幅减少14家。

不仅是出险房企和小型房企的销售“滑铁卢”，连万科地产、中海地产、中国金茂、新城控股(601155)、旭辉集团等许多规模房企，1月销售较2021年、2020年同期均呈下跌态势。

业内分析认为，1月多数规模房企销售表现不佳，2月受春节假期影响供应缩量；长期来看，在行业下行筑底过程中，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。

房企销售连续低迷7个月

开发商卖房越来越难，这从1月销售数据便可见一斑。

据中指研究院发布的数据，1月TOP100房企销售额均值同比下降23.1%至61.8亿元。其中，1月销售额超百亿的房企为15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。

在曾经的地产黄金年代，房企各阵营销售门槛提高，是业内习以为常的事情。但如今，规模缩水已开始成为常态，连百强房企的门槛也在降低。

1月份，TOP3房企门槛值279.0亿元，同比降45.6%；TOP10房企门槛值146.2亿元，同比降27.3%；TOP30房企门槛值65.1亿元，同比降28.3%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为39.0亿元和11.7亿元，同比分别降29.1%和45.4%。

从头部到腰尾部阵营，房企普遍面临销售低迷的现状。

中国银河证券研报显示，1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企单月销售额为1113亿、1121亿、961亿、1684亿、971亿，同比分别跌40.2%、43.5%、39.7%、38.3%、42.8%。

头部房企中，碧桂园、万科、保利位于三甲之列，1月全口径销售额分别为 494.5亿、335亿、283 亿元，同比分别为跌11.09%、52.28%、32.62%，较 20年同期+6.32%、-40.95%、+56.09%，融创则以278亿的销售额位居第四。

此外，中海地产、龙光集团、中国金茂、新城控股、旭辉集团、世茂集团、阳光城(000671)、融信集团、祥生集团、卓越集团、富力地产、中南置地、禹州集团、金辉集团、首开股份(600376)等房企，1月销售同比跌幅均在40%以上。

“百强房企单月销售金额连续7个月同比负增长，连续3个月同比降幅在35%以上。”天风证券研报表示。

对此，克而瑞研究中心认为，2022年1月，房地产市场开局惨淡，一方面因春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，一定程度上导致成交大幅下滑；更主要的是，去年下半年以来，市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。

不过，在整体下降的环境中，仍有企业实现逆势增长。

如果与2021年同期相比，滨江集团(002244)、华发股份(600325)、恒仁置地、中国铁建(601186)等少数房企，1月销售同比增长为正值。若与2020年同期相比，碧桂园、保利发展、融创中国、招商蛇口(001979)、华润置地等过半50强房企实现正增长。

中国银河证券研报认为，随着房企债务风险事件出清，企业信用持续修复，头部房企向好的基本面未变，未来市场资源会更倾向于有良好运营管理能力的优质房企。

地产“负增长”时代来临

从当下行业态势看，房企规模缩表、甚至负增长，已是正在发生的事实。

据国家统计局数据，2021年，房地产业新房销售和开发投资规模分别增1.9%和4.4%，但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至低谷，新开工和拿地同比降31%和33%，整体开工投资同比降至4年最低。

“目前，行业下行，并真正迎来负增长时代，已成为共识。商品房销售规模经过5年高位运行后，将处在下调筑底过程中。”克而瑞认为。

进入2022年，房企拿地力度仍然疲软。中指研究院数据显示，1月，百强房企拿地总额837亿元，同比下降62.6%。其中，50家代表房企拿地总额同比下降88.8%。

土地市场低迷，固然有春节和集中供地等因素影响。但同样反映出，受销售冷淡、融资环境影响，房企资金仍然承压，拿地意愿和能力降低。

为激发楼市各主体的活力，新年来多个城市出台鼓励住房消费的新政。1月27日，安徽省发文称，鼓励购房领域降低首付，成为全国首个明确鼓励降低购房首付的省份。

中指研究院认为，短期来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金、政策端等均将发力，释放居民住房需求潜力，促进行业良性循环。各地落实因城施策，楼市调整压力较大的城市，仍将加强对首套及二套住房的信贷支持。

对房企来说，销售无法完全回暖的背景下，2022年偿债压力依然不小，同时，“保竣工、保交付”仍将是是房企面临的首要任务。