我在北京卖四合院:一平米十万起,胡润榜富豪也接待过
中新经纬2月7日电 (薛宇飞)“天棚鱼缸石榴树,先生肥狗胖丫头”,你向往过在四合院里生活吗?凭借着稀缺性、极佳的区位及厚重的文化底蕴,北京的四合院、上海的老洋房分别占据着两大一线城市房产界的顶流。一套四合院动辄几千万乃至上亿元,将它的客户群体限制在极小的范围,也注定这一市场的小众。
2009年开始接触四合院的铁萌,自认为入行时间不算很长,但却是见证了市场突飞猛进的一个时期,四合院价格也从3万元/平方米涨到目前的10万元/平方米以上。近日,铁萌从一个房产经纪人的视角,向中新经纬讲述销售四合院的故事。
一年成交二三十套
北京四合院内景。来源:受访者供图
四合院,作为最能代表北京地域特色的传统民居,星罗棋布般地散布在二环内,不管是北京人还是外地游客,都将它视作一种标志性符号。
不过,即使二环内不大,在业内人士看来,不同地段的四合院仍有高下之分。铁萌是泓冠地产的高端服务部总监,他说:“北京是以故宫为中心向四周扩散,在懂行的人看来,四合院的价值也是以故宫为中心,故宫周边一圈是最好的,然后北城又好于南城。仅从区位看,大致的顺序会是南池子、北池子、什刹海、东四、西四、东单、西单、鼓楼、前门外。”
在他看来,二环内的四合院虽然不少,但刨去公房、大杂院、历史保护建筑等等,能够上市销售的院子少之又少。“我估计,现在能够交易的四合院,连大带小的,可能不足200套。1000平方米的院子,存量用两只手能数得过来,因此大院子的价值也很高。”
即使挂牌在售的,也有不少无法交易,“比如,系统里有300套房子,可能有100套最终都没办法过户。”不能交易的一个重要原因是产权复杂。“很多四合院是老辈儿人传下来的,可能是三五家人共有,谁也不能得到院子的完全产权,而为了防止家里老人过世后产权变得更复杂,就会把院子给卖了,进行变现。如果产权人都同意,那还好说,只要有一家不同意,这院子就卖不了。”
四合院民居。中新经纬 薛宇飞 摄
四合院交易前,还需要按照占地面积1.6万元/平方米缴纳土地出让金,有的业主没这个能力交,有的是不想交,这就要看客户愿不愿意垫付。还有的,一个院子被分割成好几个房本,而按照北京市的限购规定,京户限购两套、非京户限购一套,这直接就卡住了交易。
“我经手过一个拖得时间比较长的,在2016年北京限购政策出台之前签的合同,后来限购了,土地出让金交纳政策也变了,前前后后拖了2年多才完成。”他称,四合院的成交周期最少半年,基本上要一年,拖三五年成交的也不少。
因此,规模比较大的中介机构,比如链家、我爱我家(000560),基本不做四合院交易,原因之一就是交易周期长、手续烦琐、房源产权关系复杂,成交一套四合院的时间可能够卖好几套楼房了。只有长期做四合院的经纪人,才能摸透里面的各种门道。
市场上没有四合院交易量的统计数据。而据铁萌估计,在2016年限购政策出台之前,通过中介成交的四合院一年大概有60-70套,限购以后,每年的成交量大概在20-30套。
中新经纬注意到,近期有中介在抖音等平台发布消息称,一套大型四合院以21亿元的价格成交,仅定金就有1个亿。不过铁萌称,他没有听说这个消息,可信度不高,“有的交易不通过中介成交,比如房子在公司名下,以股权转让方式出售。但总体来说,过亿元的院子每年也就成交两三套。”
一个车位,也能差出500万
四合院内的垂花门。来源:受访者供图
过去多年,四合院的价格水涨船高。铁萌称,2009年入行时,以占地面积算,一套四合院的价格大概在3万元/平方米,而据更早入行的人称,再往前的话,单价也就在1万元/平方米左右。
他接着称,四合院目前的单价在10万元/平方米以上,胡同宽敞、停车方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子会更抢手,单价达到20万元/平方米也不稀奇。不过,自限购政策实施后,四合院的价格已经基本没有变化。
但这个价格只能作为参考。四合院不像住宅小区,售价可以参考同小区、同户型的价格,它没有完全意义上的均价概念,实际售价受到很多因素影响。与楼房价格逻辑相反的是,四合院面积越大,它的单价就越高,比如,一两百平方米的院子售价在2000万元,但由于三四百平方米乃至更大的院子比较稀缺,价格上会高出很多。
“总的来说,四合院不是一个标准化产品,同样面积的两套院子,胡同东口那套周边环境特别干净,胡同西口的那套破破烂烂,而且要七拐八拐的才能进去,那它们的价格就完全不一样。”铁萌称。
北京二环内胡同。中新经纬 薛宇飞 摄
胡同作为二环内交通的毛细血管,它也连接起了大部分的平房、四合院及大杂院,因此,胡同能否通过车辆以及是否有停车位,成为影响四合院价格的一个重要因素。他说:“绝大部分四合院的门口都不能停车,或者车位被老居民占了,那你也不能说你家门口的地方,就是你的停车位。因此,有停车位的院子,可能比没有车位的高出500万元。至于车位值不值这么多,就要客户衡量了。”
他进一步称,购买四合院的客户绝不是刚需客群,他们一定是比较过了别墅、高档公寓,并且有四合院情结的人,这些人愿意以自己的心理价位而不是市场价位去买院子。
“私密性也是一个考量因素,比如,四合院旁边有一栋楼房,可以看到院子内的情况,这种院子的价值自然要打折扣。还有,旁边有一个公厕,也可能会被客户嫌弃。”因此,铁萌说,他们要做的工作就是把院子的优劣势讲清楚,让客户来判断它的价值。
小众而没有明确价格尺码的市场,肯定会是买方与卖方博弈的舞台。“因为没有一个市场均价,业主肯定想的是卖的越高越好,所以一开始给出的报价都很高,但经过一、两年时间的沉淀,才知道它在市场上能卖到多少钱。客户呢,最开始会有一个大概的想法,花5000万元、6000万元能买到什么,也是经过一番寻找,才知道最终的结果是什么。”他说。
“胡润榜单上的富豪也接待过”
“天棚鱼缸石榴树,先生肥狗胖丫头”,曾是对北京四合院生活的一种描写,而在铁萌看来,现在购买四合院的客户也都有这种情结。“有了一定经济基础后,这些人还是想住回平房,自己关起门来,在院子里布置点花草、养点鱼,是对悠闲生活的追求。”
据其介绍,2016年限购政策之前,很多外地购房者来北京买院子,对于他们来说,拿出来一两千万元甚至更多也不是难事。那时,反倒是北京本地人买得比较少。限购后,购买群体就以北京改善型住房客群为主。
按照规定,不管是购买平房开间还是四合院,都不能贷款,只能全款支付,这将购买四合院的门槛明显拉高。十几年的接触下来,铁萌也遇到过不少腰缠万贯的客户,“胡润榜单上的富豪、公司市值上千亿元的客户也接待过,有一些企业家的名字一说出来大家都知道。当然,跟他们接触的比较少,平时都是他们手下的过来看,到最后拍板了,才亲自过来。还有一些隐形富豪,拿出五六千万元买院子的也不少。”
他称,一些影视明星也会考虑购买四合院,但数量不多,“一是可能经济实力达不到,二是没有四合院情结,更喜欢住别墅吧。”
四合院动辄几千万元的售价,将很多个人与企业拒之门外,因而也催生出旺盛的四合院租赁需求。据铁萌介绍,买下四合院后,大概有三四成的业主会自住,其余的要么作为高档的私人会所,接待朋友、客户,要么对外出租。
翻建后的四合院内景。来源:受访者供图
“市面上,200平方米四合院的年租金在80万元-100万元左右,400-500平方米的院子年租金在200万元-400万元,上千平方米的院子年租金能达到700万元-800万元,甚至更多。”至于租户,他观察,“小一点的院子的租金在几万元/月,孩子在附近上学的家庭会租下来居住。之前外国人租住得比较多,现在受疫情影响,变少了。大点的院子,可能用来企业办公,虽然租金比写字楼贵,但在四合院办公也能彰显公司实力。”
而作为服务于高端客群的四合院经纪人来说,他们与金钱的距离似乎更进一步。铁萌称,销售出一套四合院,他们的经纪人能拿到佣金的40%,再加上租赁、装修推介以及小平房销售方面的提成,做的好的话,年入百万元也是有的。“一个门店里,可能有一两个经纪人能做到这个水平。”
但由于四合院成交周期十分漫长,又明显存在着“一年不开张,开张吃一年”的现象。“限购以前四合院的成交量比较多,现在少了,一年能成交三五套(包括合作成交)的经纪人就已经很厉害。而且,要达到这种状态,需要五六年的沉淀,既要对市场有一定的认知度,也要学会与这些高端客群沟通,在潜移默化中让他们信任你。”(中新经纬APP)
相关推荐:
精彩放送:
- []富滇银行曲靖分行违法被罚 未按规定识别客户身份
- []宝安融兴村镇银行违法被罚331万 违反账户管理规定等
- []网商银行多宗违法被罚2236.5万元 违反账户管理规定等
- []被罚款2236.5万元 网商银行:已于2020年内完成所有问题整改
- []银行业:基本面稳健无忧 静待宽信用效果加速释放
- []土地流拍率高企,房企拿地有心无力
- []焕颜肌活精华油,宝龄优丽雅新品助力肌肤重生
- []国际油价持续上涨拉动能化板块 原油主力合约刷新高点
- []大年初五 迎财神,产业地产如何顺应趋势去赚钱?
- []再说一次,这种房子别再无脑买入!
- []吉祥馄饨春节不打烊,美味早餐新年温暖中国胃!
- []黑色系:呈成材强原料弱格局
- []涨涨涨!国际油价连涨七周 创七年多新高!未来还会涨吗?
- []揭秘冬奥会背后的“黑科技”
- []金伯利钻石推出「爱·升温」系列对戒,用心感受爱的温度!
- []飞鹤奶粉获评IDC“未来智能领军者”奖项
- []豆类板块大放异彩 龙头品种纷纷上涨 国内商品市场或现补涨行情
- []油价飙出7年新高 机构继续唱多一季度大宗商品行情
- []农产品:有望迎来“开门红”
- []地产创客图鉴 | 封面文章
- []金茂服务提交聆讯后资料集,在管建筑面积2320万平方米
- []春节期间北京肉蛋奶等供应量增加15% 主要批发市场备货充足
- []重庆啤酒2021年业绩报告发布 销量、营收、利润等全面实现正增长
- []春节假期全国共揽收投递快递包裹7.49亿件 其中揽收快递包裹达4.2亿件
- []春节菜价批发零售“两不涨” 节日促销活动价格稳定
- []2022虎年春节假期成绩单出炉 本地游旅客占比超八成
- []部分券商金股名单出炉 贵州茅台、美的集团等股获较多推荐次数
- []吉祥馄饨被评“标杆商铺”,春节不打烊温暖回家路
- []加息重压之下美股怎么投? 大摩:抱紧这些银行股及多元化金融股
- []估值便宜!养老基金Sunsuper手握1630亿美元入场英国及欧洲股票
- []4万家公司没了!这个吸血房客的行业,终于要崩了?
- []小区刚解封、业主家全屋被泡、独居老人急需照顾……物业人的春节怎么过?
- []房企区域投拓总的年关:2021年勾地数量下滑80% 已谈好下家节后跳槽
- []地产招采人的年关独白:异地调用愧对家庭,“下一波精兵简政会轮到我吗?”
- []房企HR老总“闯年关”:两轮裁员还不够,最担心年后人员流失
- []每经记者新春走基层 | 县城地产人:过年值班一点也不抱怨,“捡客”成交概率更大
- []虎年节后市场稳增长和消费板块受关注 数字经济领域有望迎来加速发展
- []碰碰狐携手网易有道乐读,共同开启趣味阅读之旅
- []上月IPO过会率升至九成 37家申请公司通过34家
- []节后货币政策发力 A股或迎开门红
- []贵的就是好的?你的巧克力可能掺了假
- []携程发布春节游报告 海南等地机票预定量增长超40%
- []春节冰雪消费火爆 外贸“含冰率”升
- []深圳:新房春节不打烊 中介门店大门紧闭
- []县城地产人:过年值班一点也不抱怨 “捡客”成交概率更大
- []成交量和价格双双回暖 北京大行二手房房贷预约排到6月
- []世联行副总经理李荣收到深圳证监局警示函及证券交易所监管函
- []新城控股提前赎回3月20日到期2亿美元债券
- []新城控股拟提前原价赎回一笔2亿美元债券
- []我回老家看房被鄙视:这里买只鸡都得托关系,谁还去售楼处买房?
- []新城控股拟提前原价赎回一笔2亿美元债券
- []开发贷款增速放缓,降负债仍是首要任务
- []2年亏20万,我是如何踩坑的?
- []官方30万奖励!大批超小面积住房要来了!
- []热问|二手房交易为何要进行“资金监管”,影响卖家收款时间吗?
- []支撑与制约因素同在 黄金投资看过来
- []唐九洲生日变公益纪念日 温暖传递薪火相传
- []房地产市场增长态势和风险
- []房地产市场增长态势和风险
- []没搞清楚这点!今年千万别买房!
- []房地产市场低温运行 1月百强房企销售同比降四成
- []“包个小院儿”来过年 高端民宿节日火爆
- []他乡吾家|推优惠、办活动,长租公寓企业助租客暖心过年
- []榕树贷款探索金融服务新范式 以AI赋能金融机构数字化转型
- []百融云创:携手金融机构寻找数智转型新“发力点”
- []扎克伯格“气哭了”?Meta大跌26%后 亚马逊市值单日增长刷新美国个股历史!
- []春节哪里人打麻将最“上头” 年轻人比老年人还痴迷?“麻将机”销量曝光
- []摩根士丹利:全球主要央行将开启“史上最大规模”量化紧缩
- []越大越贵越好卖?这类需求激增 网红省会城市大户型豪宅遭疯抢!
- []虎年生肖纪念币交易火热!还有哪些币种将发售?
- []从年头堵到年尾的港口 见证了新纪录和转变的发生
- []在“镍都”金昌 我们寻找虎年看好新能源电池的理由
- []从滑雪小白练成高级玩家 究竟有多烧钱?
- []钢价“牛气”散去 虎年上演“虎头蛇尾”?
- []1月当代置业销售近7亿元,景瑞控股销售约6.34亿元
- []大发地产1月合同销售额约10.11亿元
- []祥生控股1月权益销售额约36.83亿元
- []2022年开年就遇史上最激烈竞争,美国买房为何这么难?
- []2022年开年就遇史上最激烈竞争,美国买房为何这么难?
- []关于电影《特殊报道》声明函
- []李亚鹤: 新晋“谋女郎”拍戏太拼,网友纷纷夸赞
- []百融云创隐私计算技术及应用实现持续性突破
- []英央行18年来首次连续加息!欧央行放弃鸽派承诺渐露“鹰”姿?
- []美联储在固定利率逆回购中接纳了1.640万亿美元
- []2022虎年来临 个人到底该如何做投资?
- []英国央行将基准利率上调25个基点
- []神农投资陈宇:2022年乱中求胜 主线或在这些方向
- []嘉实基金经雷:A股向好方向不变 结构化将是长期特征
- []新华社:30万亿美元!美国国债“信用卡”刷爆风险有多大?
- []世茂上海深坑酒店已有接盘方?知情人士称“转让事宜暂无实质进展”
- []货币暴跌近”腰斩”,外国人蜂拥进入土耳其买房,是何考虑?
- []沙特阿美正式推出10亿美元风投基金Prosperity7 已运作超一年之久
- []货币暴跌近“腰斩” 外国人蜂拥进入土耳其买房 是何考虑?
- []不断“滚雪球”!美国债务规模突破30万亿美元 加息后偿债负担恐更重
- []他乡吾家|北京超九成售楼处春节“不打烊”,花式促销“年味足”
- []杭州佳兆业·印月6小时劲销18亿 客户为本赢得市场广泛青睐
- []1月平均土地流拍率21% 短期内房企投资愈加谨慎
- []买了这几类小区,未来难卖了!
- []堂堂省会,经济前30都排不到,还能买吗?
- []楼市再传大消息!这个省提出:降首付
- 除夕全天循环红包雨来袭,山楂树下陪您热闹过大年!
- 最前研 | 后现代艺术风格越来越流行!这是该风格售楼处方案
- “先要活下来才可能活得好”,房企HR老总“闯年关”:两轮裁员还不够,裁员重点是“大白兔”“小白兔”...
- 资源民族主义抬头 墨西哥将组建“国家锂业”全权开采资源
- 猪价“滑滑梯”跌出天际!虎年沾虎气 “瞌睡虎”终抬头?
- “小非农”爆冷!奥密克戎重创劳动力市场 1月ADP就业人数大减30万
- OPEC+同意3月增产40万桶/日 布油盘中突破90美元
- 离岸人民币止跌反弹!专家:汇率双向波动是常态 莫赌单边行情
- 有购买力,但房价就是不行,这个省太尴尬!
- 重磅!深圳又对学区房出杀招!
- 金价重新站上1800美元关口
- ICE棉花刷新逾10年高位后回落
- 印尼解除煤炭出口禁令!
- 首付6万就能买95平米房子!县城楼市春节不打烊,置业顾问:过年“捡客”成交概率更大
- 微信除夕夜数据:6.88亿人在抢红包 1.2亿人在看春晚
- 除夕当天6.88亿人抢微信红包 1.2亿人竖屏看春晚
- 手游《FGO》前制作人盐川洋介离职创办个人工作室
- 不一样的年夜饭 预制菜爆红背后:新“万亿”赛道群雄逐鹿
- 微信红包封面火爆 竟比红包还难抢!有商家靠卖封面月入近百万 官方回应了
- 全国各地衣食住行剖析!在吃上最有仪式感的省份揭秘 这个地方更讲究穿搭
- 欧洲跨境电商规则迎变局 《数字服务法》将如何影响我国电商出海?
- 避税天堂成为历史?阿联酋将于2023年6月开始征收企业税
- 从六大行财报看美国经济:贷款回暖见证复苏 成本飙升暗藏隐患
- RCEP今起对韩国生效 中日韩自贸区还会远吗?
- 德国统计部门:预计中国连续第六年成为德最大贸易伙伴
- 新年投资日历珍藏版来了!汇集全年财经大事、重要会议、经济数据
- 春节看金价:传统节日催热金饰消费 黄金投资获逆势增仓 相关ETF持仓量更创历史纪录
- 低库存“点石成金” 新供应“寒气逼人” 虎年镍能否“虎啸风生”?
- 数字人民币压岁钱来了!你用过数字人民币吗?
- 投机是无药可救的疾病!如何寻找影响一生的潜力股?看这场穿越时空的对话
- 今年“春节不打烊”不止快递 还有电商
- 事关购房、春节出行!进入2月 这些新规将实施
- 2021年 哪里的“老乡”最爱炒股?
- 猪肉同比跌价50% 消费者:这个春节 大口吃肉
- 2022年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜
- 中海背景知名高管冷俊峰,升任大发地产CEO
- 全球化肥价格飙升 非洲首当其冲 粮食危机一触即发
- 全面学习香港化?深圳大批超小面积住房要来了!
- 众安智慧生活二次递表冲击上市,在管面积约1180万平方米
- 6盘入榜全国销售百强!这个新一线城市热销项目哪个更具升值潜力?
- 恒大一宗宅地被债权人接管,涉5.2亿美元融资
- 花样年拟向越秀集团出售广州云嘉41%股权,涉重庆渝北项目
- 40%的天然气进口供应靠俄罗斯 俄乌局势持续紧张 欧盟怎么办?
- 养猪不易!2021年有5家把过去三年的盈利全亏完了…
- 持仓情况来了!银行理财公司权益类投资交出成绩单
- 每日播报 | 碧桂园服务2022年拟于高校投放物业服务机器人
- 中国恒大香港土地资产被委任资产接管人 涉5.2亿美元融资
- 恒大香港一宗土地被委任资产接管人,涉5.2亿美元融资
- 中国恒大:附属公司部分资产被委任资产接管人,寻求与贷款人和解
- 广东:坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险
- 2022年1月青岛房地产企业销售业绩TOP20
- 2022年1月中国房地产企业销售业绩排行榜
- 2022年1月济南房地产企业销售业绩TOP10
- 他乡吾家|送春联、赠福包,北京物业全力保障业主安心过年
- 2022地产人年终奖出炉,标杆房企到底发了多少钱?
- 开年多家房企旗下公司启动增资,涉中海地产、中建一局及金茂等
- 蓝光发展被暂停债务融资工具相关业务18个月
- 竹叶青:中国年里,见茶如面
- A股房企2021年业绩分化 21家预计业绩实现正增长
- 年内超六成CTA基金取得正收益 117只基金收益超10%
- 苏宁银行成第三家资产破千亿元的民营银行 2021年营收33.5亿元
- 联盟地产分析:2022投资者纷纷布局英国房产抵抗全球通胀
- 春节福利来了!这些试点地区将发放数字人民币红包
- 行业缩影中的阳光城:业绩预亏同时债券付息面临违约
- 首创集团拟转让首创阳光地产约46.5%股权,底价8.27亿
- 佳兆业退出深圳广佳置业,此前持股比例70%
- 59家A股房企发布2021年业绩预告:12家首次亏损
- 机构:去年物管行业并购交易总额近356亿,同比增长近2.8倍
- 榕树贷款把握数字化转型趋势 赋能金融机构降本增效
- 餐厅老板:办婚宴、寿宴的酒楼 70%是预制菜!只是消费者不知道
- “数智化”成趋势百融云创金融SaaS云平台输出科技原力
- 工信部:2021年粗钢产量实现同比下降 钢铁行业效益创历史最高
- 这届年轻人对黄金上头了!直播间秒杀黄金:价格不到线下1/5?
- 微念子公司尔西向微念致歉,微念称尔西杨子愉涉嫌多项违法行为
- 事关钱袋子!银行这些费用降了 中行、邮储银行已行动!工资、养老金也有调整
- 工信部:2021年铁矿石价格上半年持续冲高 下半年震荡回落
- 赏之味发布2022财年三季报预告:除税后亏损超370万港元
- 中国平安6度蝉联 2022年品牌价值超546亿元
- 南航增航班保市民返乡过年 期内出港航班达110班
- 网上年货节消费火爆 期内商家销售总额30.57亿元
- 准备好接收你的春晚15亿福利了吗?
- 虎年春节将至 “钱袋子”利好不断!工资、养老金、医保迎来新调整
- 家电自由的背后:最需要空调的不是最热的地方!最爱洗澡的省份在广东隔壁
- 提价!紧俏!过年这类活动火了!提前一周订位 几秒就抢光!还有订单暴涨480%
- 新的爆发点来了?近3000亿元的大市场!公司争相入局这个行业
- 1月份亏了70多万!一年亏掉超150万 女股民自称深信大V荐股 数次遭套牢
- 交投热情降温!开年首月期市量额仓 降降降!纯碱、玻璃涨超30% 生猪跌逾7%
- 腾讯微保春节服务“不打烊”,便民举措护航全民安度虎年
- 信贷“开门红”草根调研:多银行一度少增 “价格战”初显
- 透视理赔数据:58家险企总计赔超两千亿元 买健康险更实用
- 央行:境外贷款不得用于证券投资和偿还内保外贷项下境外债务
- 阿木爷爷、手工耿、滇西小哥等人海外爆火,李子柒被超越了?
- 全网羡慕!深圳小伙年会抽中“365天带薪休假” 还能折现! 网友:酸了
- “跨境理财通”试点银行再扩容 投资者期待新产品新服务
- 人民银行:1月29日将开展50亿元央行票据互换(CBS)操作
- 波音公司(BA.US)推出全新货机777X 卡塔尔航空已确定订购15架
- 兰州精准防贫保险为返贫风险家庭理赔47.4万余元
- 违规补缴养老保险要担责
- 美国官员:对俄罗斯出口实施管制的所有选项皆有可能
- 俄罗斯扩大禁止入境的欧盟成员国和机构代表名单