再说一次,这种房子别再无脑买入!
“大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!
后续最新楼市动态将第一时间在视频号更新!
有一种房子,处境越来越尴尬。
有明显的优点,地处市中心,配套方便,单价虽然不低,但胜在面积小,总价便宜,还有博拆迁暴击的可能。
但更直观的缺点是:楼龄太老,外立面太破,贷款还越来越难,居住也完全不舒适。
说到这,大家应该知道我说的是什么房子?
对,老破小,今天这篇文章我想给大家说一说深圳的老破小。
前段时间我扒数据,发现还是很多拮据的刚需依然会选择上车老破小作为首套房。
但看完这篇文章,应该有人会打消这个念头。
老破小不能一棒子打死!
于是,这里我们将老破小依据投资价值分为有学区房的老破小和没有学区房的老破小。
我们先来看没有学区的老破小,也许这就是你的心理历程。
在深圳打工许久的你,每年年初给自己定下的目标就是新的一年努力奋斗在深圳有一个属于自己的家。
终于,攒够了钱的你拿着来之不易的首付到处奔波看房。
一边感慨着深圳的房价杀人诛心一边叹息着这点钱不够,几番折腾下来,看房并不如意。
有一天,对财富增值心存焦虑的你,突然有天看到了野鸡网站流出的房产投资秘籍。
压缩包还得要带解压密码,密码还得再扫公众号回复那种。
你看完心动了。
你看着攻略,老破小如何买进,
你想着交通还算方便,装修成北欧小清新,非常小资。
同时他还抛出过往案例里的增值空间,利润涨幅,以后还可以卖出置换改善型。
甚至可以博拆迁,一夜暴富不再是梦。
看着你人间清醒,跃跃欲试,攻略加持,那是热血澎湃。
然而事实呢?
动辄20年以上的楼龄,贷款困难,还很容易砸自己手里,当接盘侠。
首先,老破小越来越难贷款了,目前有很多城市都已经有所行动了
郑州,有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款;
济南,过去一些老破小都还接受贷款,但现在高龄房源几乎全面拒贷;
西安,房龄超20年的房子开始停贷,后续不排除有升级可能;
沈阳,有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。
而不能贷款的房子,意味着不能使用杠杆,站在房产投资来说,价值非常低。
假设是1998年的老房子,即使是你入手的时候贷了30年,住了几年你想换了想要改善了。
楼龄越来越旧,接盘的不一定还可以再贷到30年了,那这样的购房压力,还会有人接盘吗?
其次,老破小最大问题,当然还是居住体验非常糟糕。
靓丽的大楼在光筹交错之间,有一排排令人遗忘的老破小住宅。
随着CBD的成熟,第一任业主早已完成财富增值离场而去。
昔日的温馨小家变成了今日健身房教练按摩场所的宿舍楼。
基本没有物业服务,小区的卫生环境堪忧,除了有人收走每天堆积的垃圾,一些基础的清扫消杀工作也很难保证,甚至可能会出现在南方可以飞天遁地的蟑螂,和夜深人静不知道什么时候就溜进家里的蟑螂。
安全问题不知道从哪说起,安保工作不到位,进出小区的人员没管理,有些甚至小区也没有,就是在路边的矮楼,这样的小区外卖可以杀得七进七出,送进每一个户门。
配套差,原先就没有设计足够的车位,更别说地下车库,人车分流,租客和业主每天为了抢车位焦头烂额,闹得不可开交。
绿化约等于没有,小区的休闲场所不配备,更别提篮球场、游泳池这类设施,孩子以后下楼玩耍的场地都没有办法保证。
再者,老破小其实不如你们想象的那么好卖。
大多数人买老破小买的就是土地价值,很多人就是冲着地段去的。
事实却是,哪怕是地段好的老破小也并不好卖。
南山蛇口一套近地铁,有公园的房子,挂牌6个月,一直未售,最近14天直降19万。
即使是紧邻宝体,地铁上盖,地段绝佳的宝中也难逃相同的命运,放下高贵的身价,最近14天已经降价10万,房主的价格也已经无限趋近于指导价。
大环境趋冷的时候,老破小往往首当其冲,降价冲头阵,所以老破小真的不是随便无脑入的了。
况且,随着社会进步,购房者的主体群体会从80后的尾巴变成90后、95后。
当90后成购房主力,他们在选择自己房子的时候会比80后更加在意电梯、社区环境。
这是改善时代之下,不可逆转的趋势!
最后,还有人抱着买老破小去博暴击?
深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个。
而且平均一个旧改,长达10-15年。
看看罗湖的木头龙历经十多年的谈判、政府强制介入、留守户搬离、旧屋拆平的拉锯战,才在2020年启动动工。
所以,别为了长期不确定的东西去赌,风险太大。
对于那些想要买老旧二手房的人来说,一定要慎重考虑再做决定。
那带上学区的老破小就值得入手了吗?
在研究清楚这个问题之前,你得知道老破小学区房的价值组成。
学区房,你得分开算学区和房
学区房的价值就等于一套房子的价值,再加上名校入场券的价值
比如莱蒙水榭春天,一二三期不配备学区,均价是8万每平。
而同一个小区的五期六期对口深高北的学区,均价则来到了11万每平。
按照一套房100平来计算的话,两者价差足足有300万
明明地段一样,配套一样,甚至是一个小区,但却可以贵了300万。
贵的那几百万就是孩子读名校的入场券的价格。
我们都知道,普通房子的价值,它取决于城市配套,地段交通,产业的发展,
但学区房的价值,是取决于优质教育资源的稀缺性。
物依稀为贵,稀缺的东西自然可以涨价。
这是市场化规律,但教育资源不是商品。
所以老破小学区房最大的风险就是教育政策的改变。
现在深圳,上海,包括北京都在陆续出台新政,学校集团化、试点大学区,很显然是在打击教育资源和房子深度捆绑。
多校划片已经是未来的新风向,一旦学区房改革,原本的优质学校被划出去,那么绑在教育上的房子会立马掉价,几百万的差价也会被强势挤出。
那么,那些楼龄老,面积小到根本不能住的纯学票性质的老破小,真的就是灭顶之灾了。
这样的趋势下,你还愿意为因学位溢价几百万的老破小学区房买单吗?
不如老老实实回家加强孩子教育比什么都强
其实,这个现象也大家值得思考
为什么即使你知道这么多,你还是对学区房趋之若鹜?
因为买了学区房,相比普通房子,不仅房产增值能够赚钱,小孩儿考上名校的几率也更大了。
看似是一举两得,就好像买保险,不但有意外赔付,还有定期分红。
但你想过没有,学区房能不能无限增值?
假设再涨50%,你小孩考上名校的概率能不能再增加50%?
答案每个人都心中有数
最后,任何的资产都只有在相对的低位买入才有意义。
老破小的学区房到今天已经成为了一个高估值高脆弱性的投资品种。
当一套房子绝大部分的价值都是学区赋予的时候,这个房子的价值就危险了。
城市的高速发展引得无数年轻人奋不顾身投入这片发展的海洋,美好的青春留给深圳。
白天衣着光鲜亮丽地穿梭在写字楼里,而夜幕降临,拖着疲惫的身躯钻进一栋栋墙皮脱落,楼梯间还总隐隐约约一股子霉味的老破小里,在昏暗到几乎没有的楼梯间灯光下蹑手蹑脚打开家门,以防吵醒邻里间睡眠质量差的老人。
可是,但凡有更好的选择和更好的机会,任谁都会毫不犹豫抛弃那逼仄的老破小。
毕竟,谁来深圳不是希望自己可以过上更好的生活呢?
所以啊,别再逆人性、逆趋势而为去买入老破小了。
最后,记得关注我们的公众号,及时获取最新的楼市文章!
-end-
以上为正文,来自大胡子看深圳团队
扫码添加微信
▼
深圳接下来有哪些新盘即将入市?哪些是真倒挂?哪些性价比最高!你的预算最值得选择哪里?更多问题都可以扫描下方二维码,李老师及其专业的深圳新房打新规划师会给你做一对一咨询和问题解答!
看完文章点个赞和“在看”哟
本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
相关推荐:
精彩放送:
- []地产创客图鉴 | 封面文章
- []金茂服务提交聆讯后资料集,在管建筑面积2320万平方米
- []春节期间北京肉蛋奶等供应量增加15% 主要批发市场备货充足
- []重庆啤酒2021年业绩报告发布 销量、营收、利润等全面实现正增长
- []春节假期全国共揽收投递快递包裹7.49亿件 其中揽收快递包裹达4.2亿件
- []春节菜价批发零售“两不涨” 节日促销活动价格稳定
- []2022虎年春节假期成绩单出炉 本地游旅客占比超八成
- []部分券商金股名单出炉 贵州茅台、美的集团等股获较多推荐次数
- []吉祥馄饨被评“标杆商铺”,春节不打烊温暖回家路
- []加息重压之下美股怎么投? 大摩:抱紧这些银行股及多元化金融股
- []估值便宜!养老基金Sunsuper手握1630亿美元入场英国及欧洲股票
- []4万家公司没了!这个吸血房客的行业,终于要崩了?
- []小区刚解封、业主家全屋被泡、独居老人急需照顾……物业人的春节怎么过?
- []房企区域投拓总的年关:2021年勾地数量下滑80% 已谈好下家节后跳槽
- []地产招采人的年关独白:异地调用愧对家庭,“下一波精兵简政会轮到我吗?”
- []房企HR老总“闯年关”:两轮裁员还不够,最担心年后人员流失
- []每经记者新春走基层 | 县城地产人:过年值班一点也不抱怨,“捡客”成交概率更大
- []虎年节后市场稳增长和消费板块受关注 数字经济领域有望迎来加速发展
- []碰碰狐携手网易有道乐读,共同开启趣味阅读之旅
- []上月IPO过会率升至九成 37家申请公司通过34家
- []节后货币政策发力 A股或迎开门红
- []贵的就是好的?你的巧克力可能掺了假
- []携程发布春节游报告 海南等地机票预定量增长超40%
- []春节冰雪消费火爆 外贸“含冰率”升
- []深圳:新房春节不打烊 中介门店大门紧闭
- []县城地产人:过年值班一点也不抱怨 “捡客”成交概率更大
- []成交量和价格双双回暖 北京大行二手房房贷预约排到6月
- []世联行副总经理李荣收到深圳证监局警示函及证券交易所监管函
- []新城控股提前赎回3月20日到期2亿美元债券
- []新城控股拟提前原价赎回一笔2亿美元债券
- []我回老家看房被鄙视:这里买只鸡都得托关系,谁还去售楼处买房?
- []新城控股拟提前原价赎回一笔2亿美元债券
- []开发贷款增速放缓,降负债仍是首要任务
- []2年亏20万,我是如何踩坑的?
- []官方30万奖励!大批超小面积住房要来了!
- []热问|二手房交易为何要进行“资金监管”,影响卖家收款时间吗?
- []携手铂爵旅拍走进历史长河,赏婚纱照里的别样面饰
- []支撑与制约因素同在 黄金投资看过来
- []唐九洲生日变公益纪念日 温暖传递薪火相传
- []房地产市场增长态势和风险
- []房地产市场增长态势和风险
- []没搞清楚这点!今年千万别买房!
- []房地产市场低温运行 1月百强房企销售同比降四成
- []“包个小院儿”来过年 高端民宿节日火爆
- []他乡吾家|推优惠、办活动,长租公寓企业助租客暖心过年
- []榕树贷款探索金融服务新范式 以AI赋能金融机构数字化转型
- []百融云创:携手金融机构寻找数智转型新“发力点”
- []扎克伯格“气哭了”?Meta大跌26%后 亚马逊市值单日增长刷新美国个股历史!
- []春节哪里人打麻将最“上头” 年轻人比老年人还痴迷?“麻将机”销量曝光
- []摩根士丹利:全球主要央行将开启“史上最大规模”量化紧缩
- []越大越贵越好卖?这类需求激增 网红省会城市大户型豪宅遭疯抢!
- []虎年生肖纪念币交易火热!还有哪些币种将发售?
- []从年头堵到年尾的港口 见证了新纪录和转变的发生
- []在“镍都”金昌 我们寻找虎年看好新能源电池的理由
- []从滑雪小白练成高级玩家 究竟有多烧钱?
- []钢价“牛气”散去 虎年上演“虎头蛇尾”?
- []1月当代置业销售近7亿元,景瑞控股销售约6.34亿元
- []大发地产1月合同销售额约10.11亿元
- []祥生控股1月权益销售额约36.83亿元
- []2022年开年就遇史上最激烈竞争,美国买房为何这么难?
- []2022年开年就遇史上最激烈竞争,美国买房为何这么难?
- []关于电影《特殊报道》声明函
- []李亚鹤: 新晋“谋女郎”拍戏太拼,网友纷纷夸赞
- []百融云创隐私计算技术及应用实现持续性突破
- []英央行18年来首次连续加息!欧央行放弃鸽派承诺渐露“鹰”姿?
- []美联储在固定利率逆回购中接纳了1.640万亿美元
- []2022虎年来临 个人到底该如何做投资?
- []英国央行将基准利率上调25个基点
- []神农投资陈宇:2022年乱中求胜 主线或在这些方向
- []嘉实基金经雷:A股向好方向不变 结构化将是长期特征
- []新华社:30万亿美元!美国国债“信用卡”刷爆风险有多大?
- []世茂上海深坑酒店已有接盘方?知情人士称“转让事宜暂无实质进展”
- []货币暴跌近”腰斩”,外国人蜂拥进入土耳其买房,是何考虑?
- []沙特阿美正式推出10亿美元风投基金Prosperity7 已运作超一年之久
- []货币暴跌近“腰斩” 外国人蜂拥进入土耳其买房 是何考虑?
- []不断“滚雪球”!美国债务规模突破30万亿美元 加息后偿债负担恐更重
- []他乡吾家|北京超九成售楼处春节“不打烊”,花式促销“年味足”
- []杭州佳兆业·印月6小时劲销18亿 客户为本赢得市场广泛青睐
- []1月平均土地流拍率21% 短期内房企投资愈加谨慎
- []买了这几类小区,未来难卖了!
- []堂堂省会,经济前30都排不到,还能买吗?
- []楼市再传大消息!这个省提出:降首付
- []除夕全天循环红包雨来袭,山楂树下陪您热闹过大年!
- []最前研 | 后现代艺术风格越来越流行!这是该风格售楼处方案
- []“先要活下来才可能活得好”,房企HR老总“闯年关”:两轮裁员还不够,裁员重点是“大白兔”“小白兔”...
- []资源民族主义抬头 墨西哥将组建“国家锂业”全权开采资源
- []猪价“滑滑梯”跌出天际!虎年沾虎气 “瞌睡虎”终抬头?
- []“小非农”爆冷!奥密克戎重创劳动力市场 1月ADP就业人数大减30万
- []OPEC+同意3月增产40万桶/日 布油盘中突破90美元
- []离岸人民币止跌反弹!专家:汇率双向波动是常态 莫赌单边行情
- []有购买力,但房价就是不行,这个省太尴尬!
- []重磅!深圳又对学区房出杀招!
- []金价重新站上1800美元关口
- []ICE棉花刷新逾10年高位后回落
- []印尼解除煤炭出口禁令!
- []首付6万就能买95平米房子!县城楼市春节不打烊,置业顾问:过年“捡客”成交概率更大
- []微信除夕夜数据:6.88亿人在抢红包 1.2亿人在看春晚
- []除夕当天6.88亿人抢微信红包 1.2亿人竖屏看春晚
- []手游《FGO》前制作人盐川洋介离职创办个人工作室
- []不一样的年夜饭 预制菜爆红背后:新“万亿”赛道群雄逐鹿
- 微信红包封面火爆 竟比红包还难抢!有商家靠卖封面月入近百万 官方回应了
- 全国各地衣食住行剖析!在吃上最有仪式感的省份揭秘 这个地方更讲究穿搭
- 欧洲跨境电商规则迎变局 《数字服务法》将如何影响我国电商出海?
- 避税天堂成为历史?阿联酋将于2023年6月开始征收企业税
- 从六大行财报看美国经济:贷款回暖见证复苏 成本飙升暗藏隐患
- RCEP今起对韩国生效 中日韩自贸区还会远吗?
- 德国统计部门:预计中国连续第六年成为德最大贸易伙伴
- 新年投资日历珍藏版来了!汇集全年财经大事、重要会议、经济数据
- 春节看金价:传统节日催热金饰消费 黄金投资获逆势增仓 相关ETF持仓量更创历史纪录
- 低库存“点石成金” 新供应“寒气逼人” 虎年镍能否“虎啸风生”?
- 数字人民币压岁钱来了!你用过数字人民币吗?
- 投机是无药可救的疾病!如何寻找影响一生的潜力股?看这场穿越时空的对话
- 今年“春节不打烊”不止快递 还有电商
- 事关购房、春节出行!进入2月 这些新规将实施
- 2021年 哪里的“老乡”最爱炒股?
- 猪肉同比跌价50% 消费者:这个春节 大口吃肉
- 2022年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜
- 中海背景知名高管冷俊峰,升任大发地产CEO
- 全球化肥价格飙升 非洲首当其冲 粮食危机一触即发
- 全面学习香港化?深圳大批超小面积住房要来了!
- 众安智慧生活二次递表冲击上市,在管面积约1180万平方米
- 6盘入榜全国销售百强!这个新一线城市热销项目哪个更具升值潜力?
- 恒大一宗宅地被债权人接管,涉5.2亿美元融资
- 花样年拟向越秀集团出售广州云嘉41%股权,涉重庆渝北项目
- 40%的天然气进口供应靠俄罗斯 俄乌局势持续紧张 欧盟怎么办?
- 养猪不易!2021年有5家把过去三年的盈利全亏完了…
- 持仓情况来了!银行理财公司权益类投资交出成绩单
- 每日播报 | 碧桂园服务2022年拟于高校投放物业服务机器人
- 中国恒大香港土地资产被委任资产接管人 涉5.2亿美元融资
- 恒大香港一宗土地被委任资产接管人,涉5.2亿美元融资
- 中国恒大:附属公司部分资产被委任资产接管人,寻求与贷款人和解
- 广东:坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险
- 2022年1月青岛房地产企业销售业绩TOP20
- 2022年1月中国房地产企业销售业绩排行榜
- 2022年1月济南房地产企业销售业绩TOP10
- 他乡吾家|送春联、赠福包,北京物业全力保障业主安心过年
- 2022地产人年终奖出炉,标杆房企到底发了多少钱?
- 开年多家房企旗下公司启动增资,涉中海地产、中建一局及金茂等
- 蓝光发展被暂停债务融资工具相关业务18个月
- 竹叶青:中国年里,见茶如面
- A股房企2021年业绩分化 21家预计业绩实现正增长
- 年内超六成CTA基金取得正收益 117只基金收益超10%
- 苏宁银行成第三家资产破千亿元的民营银行 2021年营收33.5亿元
- 联盟地产分析:2022投资者纷纷布局英国房产抵抗全球通胀
- 春节福利来了!这些试点地区将发放数字人民币红包
- 行业缩影中的阳光城:业绩预亏同时债券付息面临违约
- 首创集团拟转让首创阳光地产约46.5%股权,底价8.27亿
- 佳兆业退出深圳广佳置业,此前持股比例70%
- 59家A股房企发布2021年业绩预告:12家首次亏损
- 机构:去年物管行业并购交易总额近356亿,同比增长近2.8倍
- 榕树贷款把握数字化转型趋势 赋能金融机构降本增效
- 餐厅老板:办婚宴、寿宴的酒楼 70%是预制菜!只是消费者不知道
- “数智化”成趋势百融云创金融SaaS云平台输出科技原力
- 工信部:2021年粗钢产量实现同比下降 钢铁行业效益创历史最高
- 这届年轻人对黄金上头了!直播间秒杀黄金:价格不到线下1/5?
- 微念子公司尔西向微念致歉,微念称尔西杨子愉涉嫌多项违法行为
- 事关钱袋子!银行这些费用降了 中行、邮储银行已行动!工资、养老金也有调整
- 工信部:2021年铁矿石价格上半年持续冲高 下半年震荡回落
- 赏之味发布2022财年三季报预告:除税后亏损超370万港元
- 中国平安6度蝉联 2022年品牌价值超546亿元
- 南航增航班保市民返乡过年 期内出港航班达110班
- 网上年货节消费火爆 期内商家销售总额30.57亿元
- 准备好接收你的春晚15亿福利了吗?
- 虎年春节将至 “钱袋子”利好不断!工资、养老金、医保迎来新调整
- 家电自由的背后:最需要空调的不是最热的地方!最爱洗澡的省份在广东隔壁
- 提价!紧俏!过年这类活动火了!提前一周订位 几秒就抢光!还有订单暴涨480%
- 新的爆发点来了?近3000亿元的大市场!公司争相入局这个行业
- 1月份亏了70多万!一年亏掉超150万 女股民自称深信大V荐股 数次遭套牢
- 交投热情降温!开年首月期市量额仓 降降降!纯碱、玻璃涨超30% 生猪跌逾7%
- 腾讯微保春节服务“不打烊”,便民举措护航全民安度虎年
- 信贷“开门红”草根调研:多银行一度少增 “价格战”初显
- 透视理赔数据:58家险企总计赔超两千亿元 买健康险更实用
- 央行:境外贷款不得用于证券投资和偿还内保外贷项下境外债务
- 阿木爷爷、手工耿、滇西小哥等人海外爆火,李子柒被超越了?
- 全网羡慕!深圳小伙年会抽中“365天带薪休假” 还能折现! 网友:酸了
- “跨境理财通”试点银行再扩容 投资者期待新产品新服务
- 人民银行:1月29日将开展50亿元央行票据互换(CBS)操作
- 波音公司(BA.US)推出全新货机777X 卡塔尔航空已确定订购15架
- 兰州精准防贫保险为返贫风险家庭理赔47.4万余元
- 违规补缴养老保险要担责
- 美国官员:对俄罗斯出口实施管制的所有选项皆有可能
- 俄罗斯扩大禁止入境的欧盟成员国和机构代表名单
- 美国波士顿发布暴风雪警报 届时所有主干线将禁止停车
- 阿根廷与国际货币基金组织就债务问题达成协议
- 又一个独角兽悄然倒下?多地春节前无货卖 充值话费被退回
- 1月份新增地方债发行5837亿元 基建投资“弹药”充足
- 政策红利加速释放 筑牢债市发展制度根基
- 美股三大指数结束连跌 苹果、微软等科技股跟涨
- 力佳科技拟赴北交所上市 拟公开发行股票不超一千万股
- 美国2021年12月个人消费支出价格指数同比上涨5.8% 为40年来最大涨幅
- 人民币汇率创新高后回落 1月27日在岸人民币报价6.3645元
- 1月份主动权益基金最高收益未到10% 混合型基金净值均跌7.03%
- 牛年A股收官 超跌成长股节后有望迎来反弹
- 2021年深圳地区生产总值稳步跨越3万亿大关 两年内平均增长幅度4.9%
- 深圳国投兴业基金2022年首单签约7599.24万元
- 白金酒与时间做朋友 稳健前行抵达远方坚守品质信念从未改变
- Tiger Neo 让电站升级,Tiger Neo 让成本更优
- 同溢堂集团召开2021年度优秀员工表彰大会
- KINGKOIL金可儿睡眠解决方案,助力中国国家队再创冰雪佳绩!
- 河南将建成中原机场群 其中郑州本土主基地航司超三家