地产创客图鉴 | 封面文章

文/乐居财经 曾树佳

“消失”一年后，袁旭俊复出。

他去了河南新田集团，出任商业事业部联席董事长。在建业地产做了4年CEO后，这位上海人对中原大地有了独特的情感。

但这次，袁旭俊不再“打工”，和新田商业只是合作关系。“现在轻松点，做做咨询、做点轻资产，做点商业策划。”

接近新田的人士也对乐居财经表示：“袁总是合作、是教练，我们是向他学习的。”

刚刚过去的2021年，并不是一个好的创业年份。多家地产企业暴雷，打击了行业的信心，没有一家能够幸免。

这并没有击垮地产创业人的决心。既有刘森锋、李和栗、王本龙等继续在地产开发领域攻坚，也有曹舟南、周彤、毛大庆等切换到代建、资管赛道，更有诸如张良、鄂俊宇等跨界到医药、养老领域。

地产职业经理人积累了一定的人脉、经验之后，往往都想更进一步，扯旗创业，围绕地产主线一展拳脚。但当老板的难度显然要高出一截，他们在创业过程中，必须不断地完成挑战与进阶，历经数次“向死而生”。

虽然过程是孤独、漫长的，但回头望去，会发现这些地产创业人身边不缺贵人和同道中人。他们有的依靠大平台和老东家，有的拉伙同事，有的更是借助前老板名气，做得风生水起。

一幅幅地产人创业图鉴，正徐徐拉开帷幕。

创业“连横”

袁旭俊创业的“招牌”尚未公之于众。外界只知道，他的新平台主要立足在长三角、拓展珠三角、看好大河南，定义为3+X模式，公司发展是改变传统的地产开发模式，以轻、商业、管理为主基调。

但袁旭俊旗下有一家对外投资公司，名为上海宸擎商务咨询合伙企业（有限合伙）（简称“上海宸擎”），注册资本为1250万元，经营范畴包括管理咨询、企业策划、品牌管理等。

上海宸擎现有8位合伙人，其中高宇、张勃、马红军、袁旭俊的持股比例分别为24%、16%、15.99%、12%，其余股东的持股比例均在10%以下。据乐居财经获悉，该公司持有上海品宅装饰科技有限公司（简称“品宅装饰”）4.23%股权。

与袁旭俊同列的高宇，是明源云创始人、董事长，而马红军则曾供职于百安居、万科地产分管精装修业务，曾为万科推进全面精装化工作的核心成员，现为品宅装饰的联合创始人、首席产品官。

品宅装饰定位为“装配式装修解决方案提供商”，其成立于2015年，目前已服务万科、景瑞、旭辉、华润、招商、上海地产等地产商，及首旅如家、锦江、格林、华住等酒店集团，整装交付量超过1.5万套。

具备“轻资产”“商业策划”特质的品宅装饰，确与袁旭俊创业的“理想型”相符，但目前并不清楚它是否与后者创下的新平台存在关联。

不过，袁旭俊既然通过新田商业亮相，表明他与后者之间的合作可能非同寻常。

作为起步较早的郑州本土开发商之一，新田创立于1997年，后逐渐发展出“新田城”“新田360广场”等商业名片，除了在大本营河南多有布局之外，它在上海也有新田360广场上海康桥店、上海华侨城店等项目。

新田集团董事长田中飞曾表示，“将不断拓宽轻资产的规模效应，使新田实现从开发运营向商业管理身份的进一步转变。”此战略定位，正符合袁旭俊新平台的业务范畴，不排除他后续将依托新田，带动创业的进展。

相信“他山之石，可以攻玉”的创业者，并不只有袁旭俊，此前从三巽集团离职的王本龙，也与其他地产商合伙成立了新公司，开启自身的创业之旅。

去年9月，和昌兴龙置业正式揭牌，它由河南房企和昌集团、盛源不动产、苏州同泽置业发展有限公司（简称“苏州同泽”）共同合资成立。

乐居财经查阅获悉，苏州同泽由南京锦巽置业有限公司（简称“南京锦巽”）、何正伟各持股95%、5%。南京锦巽原本是王本龙前东家三巽集团的全资公司，后于2020年末，王本龙接下了南京锦巽100%股权，并成为其法人。

据悉，和昌兴龙置业聚焦于地产开发、项目代建、管理输出等板块，战略中心立足于上海、江苏、安徽、河南、山东等泛长三角区域，同时向全国开展业务。

不管是对于袁旭俊，还是王本龙而言，资金问题往往是职业经理人创业面临的头号压力。所以，依靠成熟的平台或者公司，显然可以为打工的资金操心少许。

借力东家

陈凯既是职业经理人，也是一名真正意义上的老板。

在2015年离开阳光城(000671)，到2016年加入中南的那段时间里，他创立了菩悦资本，这一平台主要是给一些中小型地产商搭体系和输出管理。

对于创立平台的初衷，陈凯曾表示，若市场按“二八”划分，越来越多的份额会被大开发商拿走，小开发商更需要差异化。平台就是发掘这样的团队，投他们做的一些好项目。

随后，在与中南的进一步合作中，菩悦资本和中南建设(000961)共同出资50%，成立了上海中南菩悦企业发展有限公司（简称“中南菩悦”）。

中南菩悦被定位为创新地产金融平台，专注地产股权投资、资产并购与开发运营。该公司董事长即为中南的老板陈锦石，而陈凯虽已不再为公司法人，但仍担任董事，两者最终受益股份分别为14.76%以及0.44%。

陈锦石向来赏识自己的部下，据说，中南控股集团旗下的上海中南锦时置业有限责任公司（简称“中南锦时”），某种程度上也是他给旧部陈小平，设置的一个独立平台。

穿透股权可知，中南锦时现由中南建设、上海绽珈企业管理有限公司（简称“上海绽珈”）各持股60%、40%。陈小平曾任中南集团副总经理、常务副总经理，目前他实际拥有上海绽珈99.01%股权。

据悉，陈小平负责的中南锦时，为中南系下属新成立的新兴产业子公司，规划将延续中南集团核心业务板块中南置地“布局一二线、巩固三四线”的战略布局，重视差异化发展。2018年9月，中南建设还曾向中南锦时新增4.5亿元担保额度。

除此之外，创下蓝绿双城的曹舟南，其在对外宣传中，也多次提到老东家绿城与宋卫平。

做代建业务，是曹舟南的老本行。2012年，他负责绿城新成立的一家代建公司——绿城鼎益，试图摸索出一条新的道路。绿城鼎益是挂着绿城中国旗帜的平台公司，它是曹舟南个人第一次的“创业公司”。

不同于老一辈绿城人的草莽气息，在财政局当过副处长的曹舟南，财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉，这一切在他执掌绿城代建业务时发挥得淋漓尽致。

2015年前后，在融创虎视眈眈，宋卫平危乱之时，曹舟南应邀回归绿城。随后，绿城鼎益也被绿城中国以6.25亿元收购，曹舟南在此次股权变更中套现超过3.5亿元。这笔资金，也是他后来离开绿城中国、创立蓝绿双城的核心资本。

三年后，蓝绿双城诞生。据官网介绍，蓝绿双城由绿城集团创始人、蓝城集团创始人宋卫平，与原绿城中国总裁曹舟南发起设立的多主体合伙人公司。只是，宋卫平并没有在蓝绿双城里直接持股，蓝城与蓝绿双城的业务也并未有交集。

惺惺相惜

“再不创业就老了。”曾经的“最年轻”总裁李和栗公开表态。升任中梁地产联席总裁后一年，他带着元里地产，开启了创业之旅。

去年7月，苏州元里置业有限公司（简称“元里地产”）发布官方海报称，其摘得“邳州后沙25万方优质地块”，并将此举定义为公司的“开篇力作”。其公开拿地的节点，距离中梁宣布李和栗离职，只相隔了一个月。

创业之初即有成果，表明此前他已酝酿许久，做了充足的准备。而有业内人士称，中梁的另一位旧部黄春雷，与李和栗亦师亦友，他给了元里地产不少支持。

李和栗进入中梁，是黄春雷带进门的，他被称为黄春雷的“亲传弟子”。

2009年，李和栗从苏州大学毕业后，便进入新鸿嘉投资顾问公司，担任市场部经理。四年之后，他进入温州启源房地产顾问公司做营销总，正是这次履职，让他与黄春雷结下了师徒情缘，这也是他后来进入中梁的关键。

2013年3月至2015年2月，李和栗在温州启源担任营销总监，并提供房地产市场研究及项目规划服务。这家公司由黄春雷一手创建，当时已是温州最大的代理公司，目前已注销。

此后，黄春雷带着公司全体骨干精英，并入中梁控股，李和栗也在彼时跟随他加盟中梁。黄春雷曾任中梁控股执行董事和首席执行官，李和栗也因能力突出，迅速晋升，一度被称为85后“火箭”总裁。

2020年中，黄春雷因个人事务而辞职。在此之前，他已成立了苏州启策企业发展有限公司，注册资本5亿元，公司主要经营范围涉及企业管理咨询、形象策划服务、物业管理等。黄春雷为实控人，其持股19.38%。

苏州启策主要靠旗下的“苏州弘元地产”攻城略地，巧合的是，它的名字与元里地产均有“元”字。如今，两者的总部均在苏州，黄李二人或许也有不少交流。

地产界的职业经理人，惺惺相惜、携手创业的人并不在少数。诸如曾任万科副总裁的徐洪舸、肖楠，一同创立了深圳里城投资；而杜晶、陶翀富，则创立了深圳同创房地产。

2013年，肖楠、徐洪舸二人透过里城投资，与中航系成立合资公司中航里城，双方股权占比分别为20%和80%。这80%的股权后来转售给了保利地产(600048)，剩下的20%继续由肖楠、徐洪舸平台持有。

在公开场合，徐洪舸很少露面，对外的发声一般由肖楠操持；而在里城内部，肖楠主要是资源整合，比如项目的合作沟通和前期的发展等，徐洪舸在拿地决策上会参与得多一些。

不过近年来，里城渐隐，鲜有市场动作。另一边，同样由万科高管创立的同创房地产则活跃许多，最近，它在香港九龙塘，推出了香港首个顶级豪宅项目“礼着 The Aura”。1月7日消息，该项目已正式上载项目售楼说明书，意味着即将对外推售。

目前，杜晶、陶翀富分别于同创享有34.19%、22.79%受益股份。除了他们两人之外，其团队中还有万科前惠州总经理王晓东，以及万科前深圳公司营销中心总经理罗霆等。

向死而生

“没有在深夜痛哭过的人，不足以谈人生，没有被投资人骂到衬衫湿透的创始人，不足以谈创业。”毛大庆曾用“向死而生”四个字，概括自己创业的大不易。

向死，是注定了、抱定了死的结果；生，是永远不会向死神低头，永远不会屈从于命运的把戏，命不由天；连在一起，又是一重新的意思，是要以最坏的打算、最差的运气去搏击、冲击最好的结果。

从万科出来之后，毛大庆没有继续扎在传统的地产领域，而是窥准了大资管市场，进军联合办公。但由于过去几年这个崭新的领域，仍未有成熟的盈利模式，优客工场经历了不少考验，甚至质疑。

2020年11月，优客工场在大洋彼岸的纳斯达克登上资本市场，毛大庆将之称为是“二次创业的开始”。眼下，优客已探索出减亏并加速盈利的有效手段——轻资产，结合数字化运营，运营模式的成型似乎已有了眉目。

不过，毛大庆也坦言，成本控制、市场拓展、数字化应用、智慧化办公体验等方面，依然都是未来联合办公所要面临的巨大挑战，和亟待解决的重要课题。

与毛大庆一样，45岁的刘森锋对创业的心路历程，也颇有感触。

他曾带领碧桂园创下“一天一亿”的销售神话，是碧桂园史上第一个年终奖破亿的区域总裁，也曾任职实地集团董事长兼总裁，如今却抛去这些光环，毅然选择创业，在刘森锋看来，“若依然走老路，我们永远到达不了新的地方。”

决定探索新领域的同时，刘森锋也做好了准备，“准备创业前把困难想多一点，创业以后把前景想美妙一点……”目前，新基业控股集房地产开发、建筑总包、规划设计、酒店管理、商业管理、物业服务等于一体，涵盖了多个业务层面。

过去一年，刘森锋做了一年的老板。全面接手新基业控股之后，他启动了新的战略布局，在原有产业之后，相继成立了正疆建材、新基业服务等板块。甚至连新基业控股集团的LOGO，也是刘森峰自己设计的。

去年年初，刘森峰在朋友圈晒出了一张照片，他与张巧龙、王本龙的合影，相拥一起，为自己点赞。三人几乎在同一时间走上创业之路，各自朝着不同的方向发展。

从职业经理人到创业者，如人饮水，冷暖自知，地产人不断求新与探索，构成了一道尤为特别的风景线。

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