开发贷款增速放缓,降负债仍是首要任务
开发贷款增速放缓,降负债仍是首要任务
人民银行统计,2021年末,金融机构人民币各项贷款余额192.69万亿元,同比增长11.6%。其中,房地产开发贷款余额12.01万亿元,同比增长0.9%,增速比上年末低5.2个百分点。
不难看出,房地产开发贷款增速不仅比人民币各项贷款增速慢了10.7个百分点,呈现明显滞后的状态,而且增速比上年末低了5.2个百分点,呈现增速明显放缓的格局。这也不难看出,为什么开发企业普遍出现了资金紧张,甚至资金链断裂现象。特别是过去一直被认为资金安全度很高、普遍“不差钱”的头部房企,也出现了资金紧绷现象,可见,信贷政策对开发企业的影响是非常大的,作用也是非常强的。
事实也是,货币政策作为宏观调控的主要手段之一,与财政政策一直被认为是客观调控的“双子星”,如果财政、货币政策同时收紧,俗称“双紧”政策,对经济的影响是非常大的、如果都放,叫做“双松”,对经济的促进作用也非常大。就楼市调控来说,虽然限购限售等政策都很重要,但是,都有漏洞,都有空子可钻。只有货币政策,对房地产市场、尤其是开发商来说,才是最致命的,也是最具效率的。
从目前房地产市场的实际情况来看,自从对开发企业收紧信贷闸门,且不仅仅是银行,对其他非银行金融机构、境外融资、债券发行、境外债券融资等也收紧闸门,开发商的日子就越来越难过了,以至于有的头部房企也难以承受,请求政府的帮助和支持。否则,就要出现严重问题。即便没有出现风险的开发企业,也都资金链十分紧张,随时有断裂的风险。
想想也是,按照开发贷款余额12万亿来计算,如果开发贷款的增速也达到人民币贷款的增速,就会给开发企业增加贷款1万多亿,这对开发企业来说,无疑是极大的支持。多数开发企业都不会陷入资金困境。正是因为金融机构给予开发企业的信贷资金支持大大减少了,且带动了其他非银行金融机构的收紧,自然,开发企业的日子就非常难过了。加上市场持续低迷,能够支撑下去的开发企业,也就越来越少。
开发贷款增速的放缓,标志着开发企业负债扩张的步伐放慢了,负债冲动减弱了。但是,就开发企业的实际而言,似乎还没有真正进入到降负债的轨道。因为,2021年的开发贷款余额。仍然比上年增加了0.9%,总额还是增加的,只是增速放缓。而且,从去年12月份起,信贷政策又对开发企业有了一些宽松,就更让开发贷款出现了新的增加。如此,只要开发企业的贷款总额不逐步减少,资产负债率不稳步下降,风险就难以化解,安全性就没有保证。因此,对开发企业来说,当前和今后一段时间的首要任务,仍然是降负债规模、降资产负债率、降风险。
要想实现“三降”,首先必须“保交楼”,把手中正在建设的房子、准备建设和开发的房子、空置的房子,都转化成商品房,并通过市场转化成居住房,将房产变成现金,并有序偿还银行等的债务,从而实现降负债目标。
在此基础上,要加快非主业资产的出售转让工作,只要市场有需要,要最大限度地转让,以筹集资金偿还债务,降低负债。特别是有息债务,必须最大限度地降低和缩小。
同时,减少盲目扩张,不该拿的地坚决不拿,该拿的地也要视自有资金能力去拿,坚决不争当“地王”,不死捂土地,盘活手中的资产,最大限度地增加账上现金,防止出现资金链断裂风险。
加强企业管理,实施精细化管理手段,减少管理中的漏洞,特别是浪费问题,要成为开发企业的主要管理点。这里所说的浪费,不仅包括企业生产经营中的浪费,也包括各种违法乱纪造成的浪费,都是需要重点关注的。
总之,开发企业要高度重视降负债工作,高度重视降低资产负债率,高度重视资金链安全。只有在确保资金链安全的情况下,才能进行新的开发、新的业务拓展。否则,就放慢脚步,稳步前行。实在不行,与其他企业合作,避免单打独斗、盲目发展。
本文首发于微信公众号:谭浩俊。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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