货币暴跌近”腰斩”，外国人蜂拥进入土耳其买房，是何考虑？

2021年土耳其里拉兑美元贬值44%，成为新兴市场中表现最差的货币。货币越来越不值钱，给当地老百姓(603883)带来了无尽的苦恼。但土耳其楼市却异常火爆，特别是外国买房者蜂拥而来。

根据土耳其统计研究所在1月中旬公布的数据，在2021年12月，外国人在土耳其购房量同比大涨77%，全年购房量上涨43.5%，打破历史纪录。而事实上在2021年11月，外国人在土耳其买房量就已经突破了5万套的历史纪录关口。

在高通胀的背景下，虽然土耳其房价也快速抬升，但尚没有跑过里拉的贬值速度，所以以外汇计算的话，土耳其的房价几乎一直在打折。同时，由于土耳其央行维持实质负低利率的政策，贷款购房也十分划算。

就今年的里拉走势，复旦大学中东研究中心研究员邹志强向第一财经记者表示，土耳其里拉贬值趋势依然难以扭转，但土耳其政府将努力实现温和贬值，避免剧烈贬值对经济和社会造成巨大伤害。

伊朗人买房记

官方数据显示，2021年，外国人一共在土耳其买了58576套房，若以国籍划分的话，伊朗人稳稳地排第一，共买走了其中的10056套，占到17%。

为何伊朗人如此热衷地在土耳其买房？伊朗人阿布丁向第一财经记者表示，伊朗人赴土耳其买房已经形成了一条产业链，实际居住和投资的都有。总体说来，是想在受到国际制裁的当下，为人和资金找到一条更好出路。阿布丁在家庭的支持下，于2021年2月在土耳其伊斯坦布尔购入了一套房。

阿布丁向第一财经记者表示，在伊朗搜索引擎中输入土耳其，有时候就能弹出在土耳其买房的广告。他去年2月在伊斯坦布尔，在中介的带领下看了几套二手房，首先是在欧洲区，价格比较贵，有的一居室就要30万美元；然后是亚洲区的，他说相比欧洲区，亚洲区性价比比较高，有的地段30万美元就可以买到三室一厅的海景房。

伊斯坦布尔横跨欧亚两大洲，城市的重心侧重在欧洲一侧。最终，由于预算所限，最终阿布丁还是选择了亚洲区的新房。他告诉第一财经记者，由于直接从房屋开发商那里购入，可以省去通常2%的买方佣金，于此同时，开发商还承担相关税费，这也是购买新房的优势。

他表示，由于大批伊朗人去土耳其买房，在伊斯坦布尔也不乏一些伊朗“黑中介”，利用语言优势做着“老乡骗老乡”的勾当，如利用伊朗人初来乍到，不熟悉当地购房规则，要求带看以小时收费，而不是常规抽取佣金；或者是在签约时耍花招，如收取不存在的税费或收取超过市场平均水平的佣金比例等等。

伊朗人的考虑

当前伊朗中产阶级热衷到土耳其买房。首先伊朗和土耳其是邻国，宗教文化习惯接近，并且持伊朗普通护照就可以在90天内免签进入土耳其。持有伊朗护照可以免签进入的国家并不多，根据2022年亨利护照指数（Henley Passport Index），伊朗护照通行排名为101位，位于排名的末端。

2018年9月，土耳其议会修改了土耳其《公民法案》，规定外国人在土耳其购买25万美元以上房产，即可获得土耳其的公民身份。此前，购房移民的门槛是100万美元，额度的降低让不少伊朗中产阶级跃跃欲试，他们希望以此转换身份，摆脱国际制裁的桎梏。

此前，伊朗的富人阶层热衷于移民美国，加拿大和欧洲，但是受到制裁和疫情等因素影响，也开始考虑土耳其，或者考虑以土耳其作为跳板。

同时，购买土耳其房产对伊朗人来说是一个不错的投资手段。由于制裁让伊朗经济陷入困境，把资金投在国内充满着不确定性。同时，土耳其身份与房产并不绑定，在持有三年后就可以自由售出，不影响土耳其身份。土耳其与国际市场紧密相联，伊朗人可以利用土耳其作为平台，进而将资金转往其他国家。

伊朗人组团去邻国买房，自然引起了伊朗政府的注意。伊朗议员去年3月在议会发言中表示，从2018年到2020年，伊朗人至少在土耳其买了70亿美元的产房，损害了本国的经济。但是由于国际制裁，资金流动并不是通过正规银行汇款进行的，具体金额伊朗政府恐怕也很难掌握。

其他买房人的考虑

仅次于伊朗人，在土耳其购房排名第二的是伊拉克人，2021年共买走土耳其8661套房产，占比14.8%。

与伊朗人类似，伊拉克有钱人视在土耳其为自己的避风港，在伊拉克发生动乱时，自己有路可退。同时，伊斯坦布尔是地区最大的国际化大都市，也是他们趋之若鹜的。

根据土耳其统计研究所的统计，最受外国买房者欢迎的前三大城市分别为伊斯坦布尔，南部度假胜地安塔利亚和首都安卡拉。其中在伊斯坦布尔售出26469套，占45%。

在土耳其买房排名第三的外国人是俄罗斯人，共买走5379套，占9.2%。相比中东民众，俄罗斯买家对伊斯坦布尔和安卡拉这样的大城市并不感冒，他们关心的是阳光和海滩。所以安塔利亚的很多房产，是由俄罗斯人买走的。

土耳其南部夏季漫长，从5月到11月有半年时间可以下海游泳，不少俄罗斯人在土耳其买房作为他们的夏季度假和冬季避寒住宅。一位考虑在土耳其买房的俄罗斯人表示：“土耳其气候温暖宜人，食物可口，一年四季都有新鲜水果和蔬菜。”

当前，土耳其政府依然鼓励外国人来土耳其买房，视为支撑里拉的一个手段。在1月6日，土耳其政府还进一步规定，房地产开发商需要将收到的购房外汇款项出售给中央银行，并在地契上标注转换后里拉的价格，而不是如美元这样的外汇价格。

根据土耳其政府发布的中期经济发展计划，预计2022年国内生产总值（GDP）增长5%。1月27日，土耳其央行将2022年通胀率预测提高一倍至23.2%，不过大多数分析师预计未来几个月，土耳其通胀率将接近50%，然后在2022年底前缓解到27%左右。