买了这几类小区,未来难卖了!
市场上有些小区设计,真的是反人类的,开发商估计是拿脚做的产品!
看着沙盘里漂亮的楼栋模型,我完全可以预想,此刻销售口中的美好生活,未来会有多扯蛋!有多头疼!
有些社区的先天缺陷,是后期再好的物业、再好的学区和交通,也无法补齐的!
并且,未来在同板块中的议价能力非常差,时间越久,差距越大!
在此,诚挚且激动的为大家排雷!
如果同地段有的选,这几类小区千万别碰!
千万别碰超大社区!
什么是超大社区?这确实要看大家的接受度,在我的认知范围内,只要建筑面积接近或超过100万方,小区户数超过3000户以上,就完全担得起“超大”二字!
此前在武汉,我就看到了非常多的大社区,让我不禁感慨,真的是大江大湖大武汉,就连房地产也要追求大吗?
这是我在武汉后湖看到的一个项目,占地只有17万方,建筑面积却高达91万方,销售称未来全是45层高层住宅,还声称这是板块内的品质楼盘,未来预计有4000户入住。
为什么说这类小区不好?
最根本的问题就是,人太多了,基础配套完全不够用!
4000户,听起来不多,但就算一家只住3口,这个小区也得有12000人住着!更何况许多家庭真住进来,可不止3人!
小区同时服务这么多人,配套压力的多大?
一人一脚,半天就能踩秃一片草坪。
小区如果只对口一所学校,是远远不够读的。
4000户,哪怕只有1成与你孩子同龄,就已经有400个孩子了。普通学校,一个班级30个人,一个年级12个班,也只能容纳360人,多出来的孩子怎么办?
并且这些小区面积也大,所谓的小区配套,总是近在眼前,但却远在天边!
小区是近地铁,但是近的是1期,跟你5期有什么关系,步行30分钟够不够近?确实有菜市场,但是近的是2期,你8期有什么关系,人家下楼买菜,你是下楼买菜完全是锻炼耐力。
并且未来,你的房子将非常难卖!这些大社区盘,接盘的就是刚需,而刚需,是楼市里最看重性价比的群体。
有的时候,你可能什么都没做,就已经错了!卖房的时候,来看房的人真不少,但这些人最终就是莫名其妙,消失在人海,你苦苦追问,为什么,难道是我还不够好吗?
最终的答案一定是:是的!
同样的出售比例,大社区的基数在那里,在售数量一定多,这就意味着买家能挑的多。
也许就是因为隔壁比你总价少了五千,买家就欢天喜地签约了;也许只是因为,楼上装修稍新一丢丢,买家又跑了,你永远也不知道,自己到底错在哪一步!
超级大盘的内卷,从小区开卖的那刻就定下了。
凡是都是物以稀为贵,这样的情况下,房价如何求涨?
真要选,建筑面积在15-30万方的小区,体量更加合适的。既有简单配套,社区人口也不会太多!
如果有得选,答应我,高低配的小区,尽量也别碰!
如果说大型社区,是一场人满为患的浩劫;那高低配就是,一个伪精致的神坑!
什么是高低配小区?就是小区内,既有面向刚需的高层住宅,也有针对高端改善设计的别墅与洋房!
买的时候,售楼部的姐姐会告诉你,我们项目服务的是高端人群,与其他项目相比,圈层是完全不一样的,并且为高端人群打造的小区绿化与物业服务是不会差的,刚需多一点的价格买入我们这里,你完全不亏!
而对改善呢?小姐姐会隐晦的告诉你,目前市场纯别墅改善小区,要么位置贼偏,地段毫无价值,买入就是接盘侠。要么就是顶级地段顶级资源,价格自然也是你高攀不起!我们小区是你开启美好生活的性价比之选!
但是实际住进来之后呢?
刚需带着对高品质社区的向往,住进来一看傻眼了,好家伙分区管理,好的绿化和服务区都在别墅区。
而高层的活动空间呢?实际上已经被默默牺牲掉了。别墅区楼层无法堆叠太多,占地面积是更大的,因此在同样容积率之下,高低配的小区一定比纯高层的小区楼间距更窄,公共活动空间更小。
你以为你站的已经足够高,但依旧只是“仰望”楼下别墅区罢了。
而改善富人呢?享受了更多资源的倾斜,就得到了快乐吗?
还真不是!不少高低配的小区,常常是高层在外围挡住车马喧嚣,而别墅区要居闹市还要享宁静,只能放在小区中央,可以说,别墅区间接被高层包围了!
这样的安排有多尴尬?
可能你夜里在露台上吃个烤肉,正在被半个小区的人围观!隐私是这类高低配改善的痛。
在这类小区,入住后极易爆发矛盾。改善要定制服务,刚需要公平,圈子不同,硬要强融,物业一旦处理不善,两大群体立马可以干起架来!
高不成,低不就,每个群体都无法最好的被满足!
在二手市场里,这样的尴尬还会不断延续。
改善不够纯粹,溢价上不去,刚需嫌贵不想买...
最后还要提醒大家的一类小区,是目前非常流行的城市综合体小区!
投资或者是改善需求,这样的小区实真的不是最优选!
当然,许多城市综合体算不上大坑,地铁上盖,配建大型商业,基本保障了小区的人气的稳定性,亏是不会亏的。
但是为什么我说这类这综合体不是最优选呢?
因为这类小区的居住体验实在不佳,真正对品质有要求的高净值人群,不会去选择这类小区的。
有地铁房价确实能涨,大型商业确实能提升周边人气。但没人愿意住在地铁上面,没人愿意住在商圈里面。
原因很简单就是吵!就是人太多了!
并且这类小区一般都是开放式街区,潮流是挺潮流的,但是真的不适合居住,尤其是有孩子与老人的家庭。
孩子无法在小区内自由自在的奔跑,老人也没有可以休闲的去处,社区名存实亡,只要孩子出了房门,就得时刻保持警惕。
很多人肯定会问,那最好的选择是什么呢?地铁不要了,商圈不要了?
当然不是,商圈和地铁都是公共配套,不是只属于某个小区的。
我认为居住体验最佳的,反而是距离地铁300-500米围合式住宅小区,这样的小区既能享受到配套的辐射溢价,也能保证居住品质!
改善当道的未来,这才是真正能够溢价,吊打本板块的领涨产品。
本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
相关推荐:
精彩放送:
- []离岸人民币止跌反弹!专家:汇率双向波动是常态 莫赌单边行情
- []有购买力,但房价就是不行,这个省太尴尬!
- []重磅!深圳又对学区房出杀招!
- []金价重新站上1800美元关口
- []ICE棉花刷新逾10年高位后回落
- []印尼解除煤炭出口禁令!
- []首付6万就能买95平米房子!县城楼市春节不打烊,置业顾问:过年“捡客”成交概率更大
- []微信除夕夜数据:6.88亿人在抢红包 1.2亿人在看春晚
- []除夕当天6.88亿人抢微信红包 1.2亿人竖屏看春晚
- []手游《FGO》前制作人盐川洋介离职创办个人工作室
- []不一样的年夜饭 预制菜爆红背后:新“万亿”赛道群雄逐鹿
- []微信红包封面火爆 竟比红包还难抢!有商家靠卖封面月入近百万 官方回应了
- []全国各地衣食住行剖析!在吃上最有仪式感的省份揭秘 这个地方更讲究穿搭
- []欧洲跨境电商规则迎变局 《数字服务法》将如何影响我国电商出海?
- []避税天堂成为历史?阿联酋将于2023年6月开始征收企业税
- []从六大行财报看美国经济:贷款回暖见证复苏 成本飙升暗藏隐患
- []RCEP今起对韩国生效 中日韩自贸区还会远吗?
- []德国统计部门:预计中国连续第六年成为德最大贸易伙伴
- []新年投资日历珍藏版来了!汇集全年财经大事、重要会议、经济数据
- []春节看金价:传统节日催热金饰消费 黄金投资获逆势增仓 相关ETF持仓量更创历史纪录
- []低库存“点石成金” 新供应“寒气逼人” 虎年镍能否“虎啸风生”?
- []数字人民币压岁钱来了!你用过数字人民币吗?
- []投机是无药可救的疾病!如何寻找影响一生的潜力股?看这场穿越时空的对话
- []今年“春节不打烊”不止快递 还有电商
- []事关购房、春节出行!进入2月 这些新规将实施
- []2021年 哪里的“老乡”最爱炒股?
- []猪肉同比跌价50% 消费者:这个春节 大口吃肉
- []2022年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜
- []中海背景知名高管冷俊峰,升任大发地产CEO
- []全球化肥价格飙升 非洲首当其冲 粮食危机一触即发
- []全面学习香港化?深圳大批超小面积住房要来了!
- []众安智慧生活二次递表冲击上市,在管面积约1180万平方米
- []6盘入榜全国销售百强!这个新一线城市热销项目哪个更具升值潜力?
- []恒大一宗宅地被债权人接管,涉5.2亿美元融资
- []花样年拟向越秀集团出售广州云嘉41%股权,涉重庆渝北项目
- []40%的天然气进口供应靠俄罗斯 俄乌局势持续紧张 欧盟怎么办?
- []养猪不易!2021年有5家把过去三年的盈利全亏完了…
- []持仓情况来了!银行理财公司权益类投资交出成绩单
- []每日播报 | 碧桂园服务2022年拟于高校投放物业服务机器人
- []中国恒大香港土地资产被委任资产接管人 涉5.2亿美元融资
- []恒大香港一宗土地被委任资产接管人,涉5.2亿美元融资
- []中国恒大:附属公司部分资产被委任资产接管人,寻求与贷款人和解
- []广东:坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险
- []2022年1月青岛房地产企业销售业绩TOP20
- []2022年1月中国房地产企业销售业绩排行榜
- []2022年1月济南房地产企业销售业绩TOP10
- []他乡吾家|送春联、赠福包,北京物业全力保障业主安心过年
- []2022地产人年终奖出炉,标杆房企到底发了多少钱?
- []开年多家房企旗下公司启动增资,涉中海地产、中建一局及金茂等
- []蓝光发展被暂停债务融资工具相关业务18个月
- []竹叶青:中国年里,见茶如面
- []A股房企2021年业绩分化 21家预计业绩实现正增长
- []年内超六成CTA基金取得正收益 117只基金收益超10%
- []苏宁银行成第三家资产破千亿元的民营银行 2021年营收33.5亿元
- []联盟地产分析:2022投资者纷纷布局英国房产抵抗全球通胀
- []春节福利来了!这些试点地区将发放数字人民币红包
- []行业缩影中的阳光城:业绩预亏同时债券付息面临违约
- []首创集团拟转让首创阳光地产约46.5%股权,底价8.27亿
- []佳兆业退出深圳广佳置业,此前持股比例70%
- []59家A股房企发布2021年业绩预告:12家首次亏损
- []机构:去年物管行业并购交易总额近356亿,同比增长近2.8倍
- []榕树贷款把握数字化转型趋势 赋能金融机构降本增效
- []餐厅老板:办婚宴、寿宴的酒楼 70%是预制菜!只是消费者不知道
- []“数智化”成趋势百融云创金融SaaS云平台输出科技原力
- []工信部:2021年粗钢产量实现同比下降 钢铁行业效益创历史最高
- []这届年轻人对黄金上头了!直播间秒杀黄金:价格不到线下1/5?
- []微念子公司尔西向微念致歉,微念称尔西杨子愉涉嫌多项违法行为
- []事关钱袋子!银行这些费用降了 中行、邮储银行已行动!工资、养老金也有调整
- []工信部:2021年铁矿石价格上半年持续冲高 下半年震荡回落
- []赏之味发布2022财年三季报预告:除税后亏损超370万港元
- []中国平安6度蝉联 2022年品牌价值超546亿元
- []南航增航班保市民返乡过年 期内出港航班达110班
- []网上年货节消费火爆 期内商家销售总额30.57亿元
- []准备好接收你的春晚15亿福利了吗?
- []虎年春节将至 “钱袋子”利好不断!工资、养老金、医保迎来新调整
- []家电自由的背后:最需要空调的不是最热的地方!最爱洗澡的省份在广东隔壁
- []提价!紧俏!过年这类活动火了!提前一周订位 几秒就抢光!还有订单暴涨480%
- []新的爆发点来了?近3000亿元的大市场!公司争相入局这个行业
- []1月份亏了70多万!一年亏掉超150万 女股民自称深信大V荐股 数次遭套牢
- []交投热情降温!开年首月期市量额仓 降降降!纯碱、玻璃涨超30% 生猪跌逾7%
- []腾讯微保春节服务“不打烊”,便民举措护航全民安度虎年
- []信贷“开门红”草根调研:多银行一度少增 “价格战”初显
- []透视理赔数据:58家险企总计赔超两千亿元 买健康险更实用
- []央行:境外贷款不得用于证券投资和偿还内保外贷项下境外债务
- []阿木爷爷、手工耿、滇西小哥等人海外爆火,李子柒被超越了?
- []全网羡慕!深圳小伙年会抽中“365天带薪休假” 还能折现! 网友:酸了
- []“跨境理财通”试点银行再扩容 投资者期待新产品新服务
- []人民银行:1月29日将开展50亿元央行票据互换(CBS)操作
- []波音公司(BA.US)推出全新货机777X 卡塔尔航空已确定订购15架
- []兰州精准防贫保险为返贫风险家庭理赔47.4万余元
- []违规补缴养老保险要担责
- []美国官员:对俄罗斯出口实施管制的所有选项皆有可能
- []俄罗斯扩大禁止入境的欧盟成员国和机构代表名单
- []美国波士顿发布暴风雪警报 届时所有主干线将禁止停车
- []阿根廷与国际货币基金组织就债务问题达成协议
- []又一个独角兽悄然倒下?多地春节前无货卖 充值话费被退回
- []1月份新增地方债发行5837亿元 基建投资“弹药”充足
- []政策红利加速释放 筑牢债市发展制度根基
- []美股三大指数结束连跌 苹果、微软等科技股跟涨
- []力佳科技拟赴北交所上市 拟公开发行股票不超一千万股
- 美国2021年12月个人消费支出价格指数同比上涨5.8% 为40年来最大涨幅
- 人民币汇率创新高后回落 1月27日在岸人民币报价6.3645元
- 1月份主动权益基金最高收益未到10% 混合型基金净值均跌7.03%
- 牛年A股收官 超跌成长股节后有望迎来反弹
- 2021年深圳地区生产总值稳步跨越3万亿大关 两年内平均增长幅度4.9%
- 深圳国投兴业基金2022年首单签约7599.24万元
- 白金酒与时间做朋友 稳健前行抵达远方坚守品质信念从未改变
- Tiger Neo 让电站升级,Tiger Neo 让成本更优
- 同溢堂集团召开2021年度优秀员工表彰大会
- KINGKOIL金可儿睡眠解决方案,助力中国国家队再创冰雪佳绩!
- 河南将建成中原机场群 其中郑州本土主基地航司超三家
- 去年三门峡进出口总值超270亿元 同比增长幅度超42.8%
- 市场服务质效提升!河南新增13家上市公司创新高
- 教育股节前反弹 宇华教育、思考乐教育上涨8%
- 威海知识产权保险实现“零突破”
- 全国首单草原碳汇遥感指数保险落地鹿城包头
- 提供银行卡转移近百万元诈骗款 8人获刑!
- 国家发改委:严厉打击煤炭现货、期货市场违法违规价格行为
- 民生银行昆明分行营业部获评“千佳示范单位”
- 解燃“煤”之急 光大银行多措并举保能源供应
- 建设银行鹰潭市分行被罚73万 占压财政存款或资金等
- 支付和交易业务增长!Visa年内第一季度服务收入31.93亿美元
- 年内12家券商业绩预喜 净利润增速平均88.42%
- 美股三大指数高开低走 苹果、微软等科技股涨跌不一
- 青岛孟康堂降血糖调理慢性养生种子配方加盟
- [房屋检测]房屋加层改造需要做检测鉴定吗?别着急动手,这些事项必须搞清楚!
- 糖尿病影响性能力?爱廷玖达泊西汀提升控制力,把握性福时长
- 守护群众过好年|清城区龙塘镇利用三大阵地 做实“全民反诈”
- 2022年煤炭价格再次抬头 分析人士认为板块有投资机会
- 虎力全开,再战2022!吉祥馄饨上海加盟商晚宴隆重举行
- 享域和北京现代ix25,它们的实力好坏还是要了解过才知道!
- 美联储“放鹰”余震:英国央行加息预期进一步升温
- 机构:俄乌冲突引发菜粕进口担忧
- 经济日报评论:大宗商品还能牛多久?
- 印尼煤出口禁令将期满 对国内影响有限 预计短期动力煤将区间震荡
- 世界黄金协会:2021年各国央行总计增储463吨黄金 比2020年高出82%
- 台湾闹“鸡蛋荒” 分析称民进党当局“冻涨”为根源
- 狂卖1000万台!“国民饭煲”幕后玩家的红海突围战
- 私教健身平台“角马私教”升级更名为“战豆兔”
- 美联储有望三月宣布加息 不影响A股中长期趋势
- 北交所转板第一股观典防务顺利过会 预计市值超10亿元
- 权益市场遇冷 年内23家公募基金自购资金达5.2亿元
- 榕树贷款升级信贷服务模式 为金融数字化转型按下加速键
- 强化保供稳价!节日“菜篮子”有保障
- 稳健医疗竞得龙华地块 建筑面积达65940平方米
- 2022年全球品牌价值500强出炉 抖音被评为“价值增长最快的品牌”
- 解锁玻璃市场“小惊喜”背后的“大不同”
- 美国四季度GDP初值增长6.9% 受库存重建和消费者支出推动
- 美国上周初请失业金人数降至26万 为四周来首次下降
- 继煤炭后 印尼将对棕榈油实施强制性国内销售
- 特区建发集团去年实现利润2.63亿元 较去年同比提升29.27%
- 发改委:供煤持续大于耗煤 电厂存煤保持1.7亿吨历史高位
- 发改委运行局协调提升北方港口供煤水平
- 江苏省城乡居民基本养老保险基础养老金最低标准提高至187元/月
- 上市险企去年保费总体微增 机构:保险股触底反弹可期
- 阳光人寿发布阳光寿养老年金保险产品
- 北京保险行业协会发布冬奥会期间交通事故车险理赔服务提示
- 年味渐浓 给劳动者送礼
- 龙门公安助25名工人追回欠薪94万余元
- 谨防披着“积分兑换”外衣的诈骗
- 年货消费 今年更红火
- 期市播报:油脂油料集体走强 动力煤一度涨超5%
- 豆粕期货价升量涨 永安席位单日净多增加近2.5万手
- 债市日报(1月27日)美联储鹰派表态压制情绪 国内债市连续第三日盘整
- 带着孩子去上班—— 一家隐形冠军企业的用人之道
- A股逾4000只个股下跌 两市仅387只个股上涨
- 多次违停将被限用 北京试行共享单车禁用限制公约
- 新能源赛道火爆!通用投入70亿美元竞逐电动车市场
- 永和豆浆走俏年货市场,健康美味虎年热销!
- 黄金节前销售火爆 2021年国内黄金消费量超1100吨
- 全线收涨 春节A股“持币过节”还是“持股过节”?
- 新能源车险吃香 电池商、车企等纷纷入局
- 融资盘减仓472亿元 节后市场融资有望回流
- 美团开通全场景数字人民币支付通道 用户消费可享专属补贴
- 助力市民新春欢乐购 六家试点银行计划累计发放2500万元数字人民币
- 晶科能源登陆科创板:先进制程加持千亿市值
- 注意!多家银行信用卡设“红线” 这些人无法申请新卡
- 1月27日当周螺纹产量、库存调研统计
- 世界钢协:2021年全球粗钢产量19.51亿吨 同比增长3.7%
- 中山大学联合创邻科技Galaxybase破万亿数据挖掘世界记录
- 《今生有你》钟汉良李小冉cp感满满,同溢堂发现新知识点!
- 《倚天屠龙记》定档1月31日 邱意浓饰演周芷若引热议!
- 无惧美联储鹰派信号!高盛坚定看多黄金 上调目标价至2150美元
- 中医药市场蓬勃发展,白马药业斩获多项省市级奖项
- 高盛:上调12个月黄金价格展望至2150美元/盎司
- 中钢协:2022年钢铁产品进出口贸易仍存在诸多不确定因素
- 拜登只能躺平了?布油一度破90美元大关!WTI原油期货与现货价差飙至3年高点
- 美联储宣布维持利率不变 预计很快会适当加息
- 加拿大央行维持基准利率0.25%不变 下调年内经济增长预期
- 全球风险资产下跌避险情绪升温 黄金配置价值凸显
- 中国黄金协会:2021年我国黄金产量同比下降9.95%
- 深圳外贸出口实现29连冠 其中出口规模1.92万亿元上涨13.5%
- 去年全国新增减税降费1.1万亿元 其中涉税市场主体1326万户
- 经济日报金观平:理性看待财政超收现象
- 期货业实现“加速跑” 风险管理业务成重要“引擎”
- 内蒙古对虚拟货币“挖矿”用电实行差别电价 每千瓦时加1元
- “年货”中的交易机会:生猪、花生、红枣、苹果、油脂怎么走?
- 中金:黑色金属预期走强不改基本面偏弱判断
- “擅自”平仓亏5500万 金字火腿:期货交易员全责!拿到赔偿后财务又乌龙了
- 这5起涉税违法案件 曝光!