楼市再传大消息!这个省提出:降首付
日前,安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》,明确鼓励购房领域降低首付。
在这份文件里,提出了“促消费”的11项措施,在“推进春季大宗商品消费”一节里这样说:
引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季,通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式,扩大大宗商品消费。
众所周知,首付比例是楼市最重要的杠杆。
首付比例提升的时候,杠杆率下降,对楼市构成较大利空;反之,首付比例降低的时候,杠杆率上升,购房者可以利用银行资金的比例更高,对楼市构成利好。
中国楼市目前首付比例最高的城市,是北、上、深。
北京的商办类住房,在个人购买的时候禁止贷款,只能全款购买,是杠杆率最低(为零)的房屋类型。
北京是2017年出台的这项空前严厉措施。当时的背景是:很多开发商通过开发类住宅突破限购,其中包括商务公寓和商办公寓。所谓商办公寓,其实就是把规划中的写字楼改为居住用房,然后卖给没有北京房票的人。
大量外地人,通过这种方式在北京置业、谋生。当时北京正在全力纾解非首都功能,眼看着每年新房销售中“类住宅”竟然超过了住宅,所以出台了“霹雳手段”。要求购买商办类物业的人要有北京购房资格,而且不能贷款,只能全款。
其结果是北京商办用房价格大跌,显著低于住宅。
此外,北上深居民在购买2套住宅的时候,如果买的是非普通住宅,首付比例可能高达8成。
深圳还发明了“官方二手房成交参考价”,把一些热点片区的高房价小区,打5折设置成交参考价,要求银行按照参考价发放贷款,相当于大幅提高了二手房的首付比例。
深圳楼市之所以在过去1年里“很乖”,跟上述措施有很大关系。
现在安徽率先在全省提出,可以降首付,这意味着什么?将对楼市产生哪些影响。
在中国大多数省份,省会城市首套房的首付比例一般是3成,二套房是4成(个别二线城市有所上浮);不限购的普通地级市、县、县级市,首套房首付比例一般是2成,二套房是3成。
普通地级市、县、县级市的首付比例已经非常低了,还有降低的空间吗?
其实房贷首付比例决定权不在各省市区政府,而在央行、银保监会,因为这涉及到金融风险防控问题。
2016年,央行、银监会曾发布了如下文件,对房贷首付比例有明确规定:
也就是说,非限购城市首套房最低是2成首付,二套房(第一套房贷款尚未结清)是3成首付。
但实际执行中,未必是所有的客户都可以拿到2成或者3成首付。银行有差异化的贷款政策,会考察客户的信用、收入等因素,所以部分人群的首付比例是超过2成或者3成的。
安徽省有了降首付的需求,可以跟当地央行、银保监会协商,“就低”执行首付比例。这样,全省的加权平均首付比例就会有所下降,对楼市构成了利好。
或许有读者会问:首付比例难道不能低于2成吗?
其实这个“红线”不是不可以突破。
传统观点认为:首付比例过低,会产生类似美国2008年到2009年的次级贷危机,带来系统性金融风险。
这其实是传统的、西方经济学观点。
在中国,情况可以有所不同。我就一直建议,给中低收入阶层、多子女家庭更多的购房政策支持,比如把首付比例降低到1成,按揭期限拉长到40年甚至50年(两代人接力)。
在香港,2019年就出台了首次置业者可以首付1成、贷款9成的政策。
首付降低,如果购房者断供怎么办?
在中国的制度下,不用担心这个问题。政府可以给享受特别首付的人签合同,如果购房者供不起楼的时候,由政府接盘其房屋30%到70%的所有权,政府来“协助供楼”,房屋性质变成共有产权住房。业主有能力的时候,政府再低价把购入的房屋产权卖还给业主。
随着数字货币、人脸识别等AI手段的普及,个人信用会大幅提升。再加上有“商品房”和“共有产权住房”相互转换机制,不用担心什么次贷危机。
降首付,安徽为什么走在了前面?是安徽稳增长的压力大吗?
其实安徽2021年经济增长还是不错的。
上图是各省的2021年GDP数据,安徽经济总量位居全国11位,增长了8.3%,名义增速为11.1%。2021年的GDP增量是4279亿元,赶上了湖南、超过了河南的增量。
下图是安徽省2021年前11个月房地产行业的情况:
整体上增长不错。但隐忧是:2021年卖地面积大幅减少,新开工面积大幅减少,这会在很大程度上影响2022年的经济增长。
所以,安徽有点急!
下面是2021年各地市的房地产投资情况(前11个月):
内部出现了剧烈的分化,有四个城市房地产投资是负数,其中蚌埠大幅下降了28.2%。
很多人最近都注意到了这样一则消息:安徽蚌埠2021年经济增速为0%。
为什么蚌埠“绷不住了”?,房地产投资大幅下滑肯定是重要的原因。另外,全市第二产业规模以上工业增加值也大幅下降了21%。
还有一个有意思的原因。下面是上观新闻的截屏:
应该说,蚌埠代表了一大批中西部普通地级市的现状。这些城市最大的问题,是产业缺少竞争力,人口竞争力也不强。当经济处于下行周期的时候,容易“水落石出”。
上图是安徽第七次人口普查情况,过去10年蚌埠的人口并没有下降。可想而知,那些人口竞争力更弱的普通地级市,日子更难过。
降低房贷首付,可以带来一些效果,但对于改变整个城市的投资价值、发展趋势,基本上没有什么用。
安徽全省提出降首付本身,是一个重要的政策信号:意味着房地产行业的基本面,仍然在继续走向宽松。
如果你是刚需、改善,现在可以考虑出手买房了!但投资,尽量到中心城市、核心片区,远离普通地级市。
以上为正文,来自刘晓博说楼市
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