“红橙黄绿”房企分档：提高存货周转率 降杠杆成必然

吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”

一份尚未正式出台执行的文件，成为过去半个月里地产行业讨论关注的焦点。

地产圈内人士称其为“三道四档”，即监管部门设置了“三道红线”，将房企分为“红橙黄绿”四档，由此来对房企融资作出调控。

据媒体报道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企参与的座谈会，会议内容涉及“三道四档”。

根据相关部委网站8月23日发布的信息，会议“为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

近日，3家与会房企的相关人士向时代周报记者确认了“三道四档”的存在，据透露，“在会议开会当天作为材料让各家讨论征求意见，会议结束后资料就上交”。眼下，当中有参会房企还将要向上递交反馈意见。

尽管截至发稿，监管的“靴子”尚未明确落地，但地产开发商已经感觉到变化的来临。

8月28日，龙湖集团董事长吴亚军在内部发信称，尽管龙湖忝列“绿档”，仍应“朝乾夕惕”。

吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”

“红橙黄绿”四档划分

按照地产行业人士的话，在历年来房地产资金管控层面，监管部门从未如此细致地划定具体临界线。

据媒体报道，这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

监管层根据房企越线的数量，将其分为“红橙黄绿”四档，并决定有息负债年增速的上限。

其中，没有越线为绿色档房企，上限为15%;一个指标、两个指标越线，则会被分别归为黄色档和橙色档，上限为10%和5%;三个指标均越线的红档，则不能新增有息负债。

踩线的房企不在少数。

根据Wind2019年年报数据，308家上市房企中，红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家，总计占7成;处在绿档的房企为96家，占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。

8月20日参会的12家房企各处在不同颜色的档位。

在该人士看来，此次的监管政策是对过往地产调控思路的延续，金融监管部门本就对房地产持警惕态度，以防止房地产泡沫出现，成为威胁金融安全的“灰犀牛”。

“只不过这一次，监管用有息负债划出了指标，设定了临界值。”上述参会人士称。

为了提振疫情之后的经济发展，从年初至今的宽松货币政策，让市场对放松地产宏观调控有所预期。

8月30日，在另一位参会人士看来，在此时重申房地产金融审慎管理制度是一种表态，显示了监管部门的决心。

降杠杆时代来临

目前各种消息显示，“三道四档”确定了各家房企负债总量。换而言之，负债指标健康的房企，可以增加的规模会大，反之则亦然。

近日，华创证券固收团队认为，若实施“三道四档”，未来房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，以降低剔除预收款的资产负债率。

“统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队在报告中称。

此外，该团队还提示，房企销售回款周期或将缩短，以保证经营性现金流的充沛;“短借长还”的行为或将减少，房企的负债结构有望改善。

近日，多位房企人士向时代周报记者表示，在他们看来，监管是鼓励房企回归经营、避免激进扩张。

在此约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

这或许也意味着，房企正在向过往高杠杆高周转高负债模式告别。

从目前各家在业绩会上的回应来看，基本对“三道四档”积极乐观，且表示已主动降杠杆、减负债。

8月26日，融创董事长孙宏斌用“很从容”来回应此事。

他表示，公司早就开始调结构降杠杆降负债。

万科总裁、首席执行官祝九胜也表示，万科有能力有信心适应变化。他称：“万科保持现金为王。”

不少中小房企管理层也认为公司自身可以适应。

弘阳地产首席财务官申广平在8月27日业绩会上就表示，公司目前满足三道红线规定，也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长。

在孙宏斌看来，按照规定，即使是绿档的房企负债增速也不超过15%，这基本锁定了房企的增速。

“三道四档”实施后，规模化的房企特别是前十强房企的排位基本会固化，“没有足够规模的房企，基本不可能像此前一样实现鲤鱼跳龙门。”孙宏斌认为。

旭辉控股董事局主席林中则认为，优秀的企业会实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策;对于依靠高财务杠杆以及盈利能力弱的企业，“三道四档”的影响可能会稍大一点。

警惕表外融资

尽管多家房企表示，并不担忧融资监管的加强，但多位市场人士则认为，“三道四档”实施细则需要更加细化。

“比如处在红色档的房企，一旦无法继续获得增量信贷资金，房企的资金链不排除会断裂。”8月31日，一位大型国有银行信贷部人士对时代周报记者这样说道。

该人士同时也表示，应该警惕房企为了降负债会使表外融资大量增加的可能性。

近日，标普信评也指出，“三道四档”将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。

过往时间里，不少房地产开发企业通过收并购、合作等方式展开业务。体现在报表中，是长期股权投资在总资产中占比量的提升。

此外，采用合作开发模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

“为了降负债，现阶段房企对债务进行存量管理，但今后会倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，一旦联营、合营的事件增多，明股实债的风险也可能上升。”上述信贷部人士对时代周报记者表示。（记者 杨静）