供大于求 房地产去库存仍需发力

8月24日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》(以下简称“报告”)。报告显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。百城库存呈现同比正增长态势，存在库存积压的迹象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，从房企层面看，若是此类库存压力继续增大，那么降价促销的频率则会加大。出现此类情况，一个很重要的原因在于，7月份虽然是传统的售楼淡季，但是推盘节奏并不慢。这也说明从房企的角度看，依然有积极推盘追赶销售的动力。

存销比呈现倒U型

报告显示，7月份，100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米，而成交量为5449万平方米，呈现了“供大于求”的态势。对比历史同期数据，可以看出，今年7月份各大城市推盘节奏并不慢，在预售环境总体宽松的情况下，新增供应保持活跃态势。虽然市场成交数据也呈现了同比正增长的态势，但节奏上略慢于供应数据，进而导致7月份市场呈现供大于求的态势。

7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，也就是市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。观察今年1-7月份数据，实际上呈现了比较明显的“倒U型”走势。在前4月，100城去库存明显受到了疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。而从5月开始，去化压力总体有所缓解，当前已回落到1年以下的水平。截至7月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看，二线城市的库存攀升力度较大。

严跃进表示，当前全国100城存销比呈现了倒U型走势，说明随着时间的推进，疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱。尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销，各类城市的去化动力在增强，也缓解了相应的供求矛盾。

当然后续需要警惕的是，住宅去化依然面临各类新问题。尤其是今年7月份各地政策频频调控，客观上说明部分城市房价又出现了炒作。后续若是住宅销售价格不稳，那么管控会持续。所以对于相关城市来说，去库存的工作需要继续坚持，要引导合理购房需求积极释放。

二三线城市需发力

从城市来看，截至7月底，100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，在增速排名前10的城市中，二线城市的数量最多，包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。

当然此类城市的库存同比正增长有很多原因。分析原因，严跃进表示，比如部分城市今年的销售行情明显不如去年，而部分城市则在推盘方面明显降低了预售标准，导致推盘量加大。

值得注意的是，与一二线城市楼市不同的是，三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大。与此同时，三四线城市库存面积增幅持续上升。

对此，招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，重点城市二手房销量负增长持续扩大，体现出需求复苏的不稳定性。疫情冲击之下，房企加快回款，一些城市以价换量现象进一步透支三四线城市需求，造成三四线城市销量面临调整压力。同时，棚改正逐步退出三四线城市，对销量的冲击并非线性，呈现出明显的滞后性，这种滞后冲击或在今年逐步体现。另外，过去几年，三四线城市购房需求存在透支现象，预计三四线楼市将在内生和外力的共同作用下滞后调整。

不仅如此，三四线城市人口流失也是不利因素之一。2013年至2019年，以三四线城市为主的省份，城镇人口同比增长稳定在3%-4%的较低水平，但部分省份销售超出预期。

事实上，为了减少人才流失，近段时间以来，二三线城市为大力吸引人才，均出台了不少优惠政策，其中涉及到落户、晋级、社保等诸多方面。这其中，尤以住房补贴为吸引人才的“杀手锏”，因而也成为引发社会关注的一大焦点。

但业内专家表示，如果把引进人才与本地的房产“去库存”硬性挂钩，甚至把引进人才当成房产“去库存”的一种捷径，那就偏离了政策的初衷。在一些地方，由于政府对“土地财政”的依赖性较高，房价的波动引发地价的波动，进而导致土地财政收入的起伏。因此一些地方政府往往容易把稳定本地经济发展，简化为稳定本地房地产价格。

那么二三线城市房地产去库存又该从哪些方面突破?业内专家分析，通过分析现房占比较高房企的情况，可以把解决方法归纳为四点：从投资端调整结构，投资低风险城市，均衡土储布局并且减少高溢价拿地;从产品端把控风险，明晰产品定位，提升产品质量，打造畅销项目;从销售端加强营销，针对去化慢的项目或者现房，需加大宣传力度，丰富营销举措，尽快消化库存以打通资金链;从运营端管控交付节奏，提高项目质量，加快竣工及时结转，在疫情当下更需妥当安排项目进程。

此外，还要引导房地产开发企业积极应对外部变化，提高市场竞争力。作为房地产市场的经营主体，房地产企业要积极适应宏观调控形势和市场需求变化，调整企业发展战略，围绕城市功能相关项目合理布局、综合开发、配套建设，适度发展社区养老、医养结合、文化旅游等地产项目，有序参与公租房、企业公寓等项目建设及运营。针对老龄化社会现状创新思路，发展集养老、医疗及公寓一体式阳光产业，助推解决养老产业发展不足问题。