深交所六问招商蛇口：涉土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源

招商蛇口近期收到了深交所下发的重组问询函，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等6大问题。深交所表示，招商蛇口需就上述问题做出书面说明，并在7月24日前将有关说明材料报送深交所。

7月13日，招商蛇口披露了《发行股份、可转换公司债券及支付现金购买资产并募集配套资金报告书(草案)》(以下简称“报告书”)。报告书显示，此次交易作价以南油集团于2019年12月31日采用资产基础法的评估结果为准。南油集团的股东全部权益评估值为293.14亿元，较账面价值增值64.36%。南油集团的主要资产为下属公司前海自贸投资持有的前海自贸区内土地资源，该土地资源主要由招商蛇口与深圳市前海开发投资控股有限公司于2019年12月以各自持有的招商驰迪与前海鸿昱100%股权共同增资注入。

深交所要求招商蛇口说明招商驰迪、前海鸿昱是否构成交易标的具有重大影响的下属企业，如是，请根据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重组》第十六条、第二十四条的规定补充披露其相关信息及评估情况。

招商蛇口需对比此次交易标的资产评估情况与去年12月增资前海自贸投资的评估过程，说明涉及主要土地资产(包括T102-0296号宗地、T102-0310号宗地等)的评估方法、评估假设、核心参数选取等的差异及原因，前后评估结果变化是否符合所处土地市场的变化趋势及相关土地规划、开发进展，并进一步分析此次评估结果的合理性。

报告书显示，南油集团原W7部分地块、G1地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，此次评估过程未考虑相关风险;南油集团下属公司持有的T102-0049地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性，此次评估系按照正常续期无需补交地价作为评估前提。对此，招商蛇口与交易对方深圳市投资控股有限公司(以下简称“深投控”)约定，在交易协议生效后5年内，若G1地块或/及G2地块或/及W7地块(部分或全部)被政府收回，被收回地块本次评估值高于政府针对被收回地块土地补偿金额的，相关差额由深投控在相关政府部门确定被收回地块土地补偿金额之日起20个工作日内按24%的比例向招商蛇口现金补偿;T102-0049地块、T102-0230地块未来在土地使用期限届满后2年内未能实现土地使用期限顺延至国家法定最高年期或需要额外补交地价，给南油集团造成损失的，在有证据证明上述地块无法实现顺延至国家法定最高年期且无需补地价之日或目前土地使用期限届满2年之日(孰早)起5个工作日内，由交易双方共同聘请国众联资产评估土地房地产估价有限公司以2019年12月31日为基准日，对涉及地块根据实际情况重新评估，在重新评估的评估报告正式出具后20个工作日内，重新评估值与此次评估值的差额，由深投控按13.20%的比例向上市公司予以现金补偿。

深交所要求招商蛇口说明前述土地被收回或未能正常续期可能对交易标的未来经营的影响，对相关地块的评估作价未考虑前述风险因素是否合理。

此外，招商蛇口需将前述相关补偿义务触发期间限定于协议生效后5年内、土地使用期限届满2年内的主要考虑，是否有利于维护上市公司利益。

据了解，此次发行股份参考价为招商蛇口首次审议此次交易的董事会决议公告日前20个交易日股票交易均价，可转换债券初始转股价格为发行股份价格的105%。剔除2019年利润分配影响后，发行股份及可转换债券初始转股价格分别为15.77元/股、16.60元/股，除上市公司派发红利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为外，未约定其他调整情形。深交所表示，招商蛇口需结合当前股价情况等，分析说明选择前述参考价格的主要考虑，此次交易未设置发行价格、转股价格调整机制的合理性，是否有利于维护公司利益及中小股东的合法权益。

报告书显示，此次发行可转换债券的金额为35.18亿元，全部按照初始转股价格16.60元/股转股后的股份数量为2.01亿股。此次发行可转换债券的股份来源为公司发行的股份或公司因回购股份形成的库存股。招商蛇口需说明可转换债券转股的股份来源的具体确定方式。

另外，深交所还要求招商蛇口披露此次发行可转换公司债券及相关条款设置是否符合现行法律法规有关发行可转债的规定。

招商蛇口还需根据《关于强化上市公司并购重组内幕交易防控相关问题与解答》相关要求，补充披露本次重组预案公告日至此次重组报告书公告日期间内幕信息知情人股票交易自查情况。