再度冲刺港股，融信服务独立运营能力存疑

17.81%

融信服务2020年的盈利增幅下降明显。2020年，其归母净利润同比增幅约为17.81%，而2019年该指标在93%左右。

从招股书来看，盈利放缓与公司下跌的毛利率脱不开干系。

物业服务企业的“上市战”依然打得火热。

4月份多家物企递表赴港IPO后，首轮招股书失效的融信服务也于5月4日晚间火速递交了第二版招股书。

从招股书来看，融信服务的各项硬性指标依然不尽如人意。但随着母公司融信中国“三道红线”的由“红”转“绿”，融信服务二度IPO的胜算较此前还是有所增加。

盈利放缓

截至2020年末，融信服务拥有在管项目119个，另拥有91个已签约管理但尚未交付的项目。公司在管总建筑面积由2018年的1056.7万平方米增至1993万平方米，总签约建筑面积增至约3820万平方米。

地区分布来看，融信服务大部分业务都集中在海西地区和长三角地区。上述119个在管项目中，有69个位于海西地区，长三角地区有32个，其余18个则位于其他地区。

2018年至2020年(下称“报告期”)，融信服务在海西地区管理总建筑面积约为980万平方米、1160万平方米和1270万平方米，分别占同期在管总建筑面积的92.8%、73.1%和63.5%。

同期在长三角地区管理的总建筑面积约为80万平方米、230万平方米和450万平方米，分别占在管物业总建筑面积的7.2%、14.2%和22.8%。

受益于在管面积的增长，融信服务近年来的营收也水涨船高。报告期内，该公司实现营收分别为4.14亿元、5.18亿元、7.5亿元;同期对应的归母净利润分别为0.36亿元、0.7亿元、0.83亿元。

可以看出，融信服务2020年的盈利增幅明显下降。2020年，其归母净利润同比增幅约为17.81%，而2019年该指标在93%左右。

从招股书来看，盈利放缓与公司下跌的毛利率脱不开干系。

2020年，融信服务整体毛利率较2019年的32.3%降至28.8%，公司非业主增值服务与社区增值服务毛利率皆有所下降。其中，非业主增值服务2020年毛利率为34.2%，较2019年的43.7%下跌9.5个百分点。

关于非业主增值服务毛利率下降的原因，融信服务解释称，“为应对COVID-19疫情暴发期间对有关服务的需求减少，公司于2020年2月至2020年5月期间就协销服务收取折扣服务费作为宣传策略，使得协销服务以及设计谘询和交付前服务的毛利率减少。”

两大支撑

与其他物企稍有不同，非业主增值服务是融信服务的三大业务条线中最具“份量”的业务。

“份量”除了体现在相对较高的毛利率水平上，还表现在逐年增长的收入占比上。

招股书显示，融信服务的收入主要来自三大业务条线，即物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。报告期内，上述三大业务的平均毛利率水平分别为21.93%、38.7%、35.1%。

2018年-2019年期间，融信服务非业主增值服务业务的毛利率分别为38.2%、43.7%，远超另外两项业务同期的毛利率水平。2020年，非业主增值服务业务的毛利率水平虽有所下跌，但仍与社区增值服务业务的毛利率水平基本持平。

另一方面，近年来，融信服务来自非业主增值服务业务的收入占比逐年提升。报告期内，非业主增值服务业务为融信服务所贡献的收入占比分别为41.8%、43.4%、49.1%。

一番“追逐”下，融信服务来自物业管理服务与非业主增值服务的收入差距逐渐缩小。2020年，该公司来自物业管理服务和非业主增值服务的收入占比分别为48.9%、49.1%，二者旗鼓相当。

相比之下，融信服务社区增值服务的存在感就显得颇为微弱。报告期内，该公司来自社区增值服务的收入分别为430万元、836.7万元、1487.6万元，总营收占比分别仅为1%、1.6%、2%。

母公司依赖症待解

这一点也或许是导致融信服务首轮招股书失效的原因之一。

近三年来，融信服务超95%的收入都来自非业主增值服务与物业管理服务，而这两项业务都颇为依赖母公司融信中国。

报告期内，融信服务向融信中国开发的项目提供物业管理服务所产生的总收益分别约为1.77亿元、2.07亿元、2.49亿元，分别占同年度物业管理服务所产生总收益的74.6%、72.6%和67.8%。

另一方面，2018年至2020年，融信服务来自融信中国的非业主增值服务的收益分别为1.27亿元、1.43亿元、2.54亿元，在同年度非业主增值服务总收益中所占比例分别约为73.3%、63.4%、68.9%。

在管面积来看，报告期内，融信服务来自融信中国所开发项目的在管总建筑面积分别约为596.6万平方米、846.7万平方米及1103万平方米，分别占在管总面积的56.46%、53.32%、55.34%。

截至2020年末，融信服务由独立第三方房地产开发商开发的项目在管总面积为753.8万平方米，项目总数为38个。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者，大环境来看，当前物业板块估值逐渐趋于理性，物管公司上市面临的难度加大。但除大环境的影响之外，融信服务对母公司的依赖也是影响其上市进程的因素之一。

“融信服务毛利率出现下滑趋势，且对母公司依赖度较强、独立运营能力存疑。”陈霄说道。

嘉和家业物业研究院院长唐卓也持有相同意见。其认为，股权的多轮变更、外拓规模增速慢、社区增值服务营收能力弱等因素都对融信服务的上市进程造成了一定影响。

“此外，2020年上半年，融信服务母公司融信中国‘三道红线’指标中净负债率和剔除预收账款的资产负债率都较高，这也不得不让人怀疑其是为缓解经营压力而分拆物业板块上市。”

但随着融信中国“三道红线”的达标，唐卓对融信服务的上市仍持有乐观态度，“2020年末，母公司‘三道红线’指标全部达标，企业进入‘绿档’，这或将给融信服务二度提交招股书带来一定优势，推动上市进程。”