2023年一季度，在疫情全面解绑、降利率等外部利好政策刺激之下，无锡楼市成交出现了初步复苏。进入4月，无锡楼市能否延续“金三”火热态势？一起来看看无锡4月房地产市场运营数据。
NO.1 政策一览
(资料图片仅供参考)
【无锡公积金贷款实现“带押过户”】
4月4日，无锡市不动产登记中心成功办理了全市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务，将“带押过户”服务适用场景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。
这是无锡推出标准化普适性“带押过户”模式以来，成功落地的首笔涉公积金贷款类不动产“带押过户”业务。由于新政处在试点阶段，目前公积金“带押过户”业务还只能在中国建设银行无锡分行先行先试，办理要求为“房屋买卖双方均在同一银行办理公积金贷款或组合贷”。
CRIC视点：本次公积金“带押过户”渠道开放，将为更多缴存公积金的职工带来购房便利。无锡“带押过户”的全面推进，有利于提升二手房交易效率、缩短交易期限，对市场有着一定的拉动作用，尤其是对“卖一套再买一套”的改善性换房需求而言。
【无锡公积金提取出台多条新政】
4月14日，无锡市住房公积金管理委员会审议通过了《无锡市住房公积金提取管理有关规定》及《关于优化租房提取有关事项的通知》，出台关于公积金提取的多项调整、优化措施。重点如下：
1、新增“支付本市既有住宅增设电梯费用”。
2、新增“已经办理了住房公积金逐月还贷的职工，在住房公积金账户满足规定保留余额的前提下，仍有余额的，申请提取住房公积金用于提前偿还同笔住房贷款部分剩余贷款本息。”
3、将多子女家庭租赁商品住房提取住房公积金的额度提高至每人每年20000元。
4、职工租住保障性租赁住房、商品住房的，每个自然年度内，可一次或分次提取住房公积金账户余额，但该自然年度内累计提取总额不得超过实际支付的房租且不超过住房公积金管理委员会确定的租房提取最高限额。
CRIC视点：本次公积金政策优化主要聚焦公积金提取层面，一是扩大住房公积金使用面，积极发挥住房公积金保障性、互助性功能；二是允许提取公积金用于提前还贷，减轻职工还贷压力；三是放宽了支付房租提取范围，助力租赁住房市场发展。
NO.2 土地市场
土地挂牌：无锡二批次土地挂牌5幅宅地，土地总出让面积为16.67万方，其中经开区1幅，锡山区1幅，惠山区1幅，滨湖区1幅，新吴区1幅，预计将于5月23日出让。
土地成交：4月21日，2023年无锡首场土拍累计成交5幅宅地，成交总建31万方，累计成交总金额近53亿元。建发房产霸气拿下2幅宅地，仁恒竞得惠山古镇三期A地块，绿城携手太湖新城继续深耕经开区。
NO.3 市场供求
商品住宅市场
4月，无锡市区商品住宅市场新增供应21.82万㎡，环比下降11.00%；成交32.38万㎡，环比下降28.51%；成交均价22866元/㎡，环比下降2.92%。
4月，随着前期积压的需求逐步消耗，楼市供应显著缩量，成交规模环比下降。 从价格来看，4月受主力成交项目影响， 成交均价小幅微降。
整体而言，4月无锡楼市未能延续节后热销状态，市场热度下降明显。
由于市场复苏基础不牢固，价格战提前重启，金融街广安控股融府抛出73折大力度优惠，各楼盘迅速跟进，多项目开启以价换量。
商办市场
4月无锡市区商办市场表现为量升价跌，供应0.97万㎡，环比下降92.62%；成交7.90万㎡，环比上涨2.87%，成交均价10239元/㎡，环比下降15.56%。
商业方面：4月，无锡市区商业市场新增供应0.97万㎡，环比上涨79.17%；成交5.57万㎡，环比上涨23.00%；成交均价8760元/㎡，环比下降23.17%。
办公方面：4月，无锡市区办公市场无新增供应；成交1.97万㎡，环比下降34.82%；成交均价11084元/㎡，环比下降11.54%。
公寓方面：4月，无锡市区公寓市场无新增供应；成交0.36万㎡，环比上涨180.64%；成交均价28417元/㎡，环比上涨1.22%。
整体来看，4月无锡商办市场量升价跌，其中供应均来自商业市场，锡山圆融广场单项目供应0.65万㎡；从成交来看，本月长安哥伦布广场、东岭锡上等项目表现优异。
NO.4 区域供求
分区域来看，4月除梁溪区外，其余各区均有供应；其中惠山区供应最多，为7.25万㎡；滨湖区次之，供应超5万㎡。
从成交来看，新吴区成交7.24万㎡，占比22.36%，领先优势明显；
除梁溪区和经开区以外，其余各区成交面积均超5万㎡。
价格方面，经开区依然是成交均价最高的区域，为31436元/㎡，本月除惠山区外，其他无锡各区成交均价均超2万元/㎡。
NO.5 成交结构
从成交结构来看，4月无锡商品住宅主力成交面积段集中在90-120㎡，占比48.80%，环比上月上涨3.15%；
其次是120-144㎡，占比25.94%，环比上月上涨0.37%；
从环比来看，4月无锡刚需置业需求上升。
NO.6 商品住宅库存
库存方面，4月无锡市区商品住宅库存507万㎡，按照近12个月去化流速，去化周期约18个月。
从近几个月库存现状来看，得益于春节后成交阶段性上涨，无锡市区商品住宅库存量继续下降，去化周期下降至18个月。
NO.7 房企销售榜
4月无锡市区商品住宅项目销售金额排行榜，无锡各区上榜项目数量较为平均。
从排行榜TOP10来看，超8成项目成交均价突破2万元/㎡，3个项目成交均价突破3万元/㎡，当前市场热销项目主要以刚改、改善为主。
项目销额榜前三位，中信泰富·玖著位列项目销额榜第一位，月成交金额破2.6亿元；上城壹号、溪西云境分别位列项目销额榜第二、第三位，项目折扣力度大带动成交放量。
NO.8 板块解读
细分到板块，我们可以看到，4月无锡各板块成交面积排行榜，锡东新城板块强势上榜，单月成交面积突破3万㎡，主要得益于华润置地·悦景湾、美的·云璟、山河九里等项目的积极销售。
4月，钱桥板块和梅村新城表现不俗，位居板块成交第二、第三位。
4月成交面积前十的板块刚需项目占比约5成，板块内项目折扣力度较大，促进成交放量。
NO.9 重点营销活动
受政策端刺激，本月市场较为活跃，各项目加大营销力度，活动频率提升。
本月各项目紧抓营销节点举办多项营销活动，活动以案场营销及优惠促销活动为主，据不完全统计，4月无锡各大项目举办营销活动达到50余次，新项目方面丰荟玖园及仁恒前湾国际举办展厅及示范区公开活动，中鹰黑森林举办音乐会。
NO.10 二手房成交
据统计显示，4月无锡市区二手房成交4836套，环比下降23.82%。
春节后，前期积压的需求集中释放叠加政策利好，二手房市场成交不断走高，尤其是3月份，单月成交突破6000套。
进入4月，二手房成交环比有所滑落，但工作日成交量基本保持在200套以上，较为稳定。
NO.11 总结
4月，随着前期积压的购房需求逐渐消耗完毕，无锡市区商品住宅成交开始滑落，市场热度不及2月底3月初。整体而言，当前无锡楼市已进入止跌企稳阶段，但市场复苏持续性尚且存疑，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航。
4月底，伴随五一小长假的到来，多个项目抛出特价房或钜惠吸引购房者，在这样的背景下，部分项目来访、认购有所提升。展望5月，预计房企将继续加大供应，积极营销，届时，无锡楼市又将有什么样的销售表现呢？让我们拭目以待！
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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