央行稳楼市“组合拳”释放积极信号

原标题：央行稳楼市“组合拳”释放积极信号

【资料图】

专家及业内人士表示，多项重磅政策发布减轻购房负担有利于促进消费，缓解房企现金流压力

在9月24日国务院新闻办公室举行的发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了即将出炉的宏观货币政策，包括降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行;降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例;创设新的政策工具，支持股票市场发展;支持收购房企存量土地，缓解房企资金压力。

对此，业内人士认为，央行发布重磅房贷及金融政策，是国庆前夕金融部门给予房地产市场罕见的“大礼包”，降存量房贷、降首付、降准等政策将为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥积极的作用。粗略测算，若存量房贷利率降低50个基点，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少约280元，30年合计可减少利息支出约10万元。

关注·降低购房成本

降低存量房贷利率将为购房者减轻月供负担

潘功胜表示，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR(贷款市场报价利率)合计35个基点至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。

据中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率在3.92%左右，而新增的房贷平均利率在3.3%左右，也就是存量房贷和新增房贷平均利差有60多个基点。存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大，因此“存量房贷利率下调”的呼声也逐渐增高。

新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的“剪刀差”再次扩大，是此次央行下调存量房贷利率的重要原因。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次存量房贷利率下调后，预计提前还贷的现象会明显缓解。同时，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，将为购房者或还贷家庭减轻月供负担。

中原地产首席分析师张大伟指出：“如果存量房贷利率降低50个基点，也就是意味着基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10-15个基点，这对于还贷者来说是一大利好。”他表示，粗略测算，房贷利率下降50个基点后，存量房贷购房者100万元贷款30年期每月月供大约能够减少280元，30年合计可减少利息支出约10万元。

目前，北京首套房贷利率为3.4%，二套房贷利率五环外购房为3.6%，五环内购房为3.8%。2022年购置首套房的市民梁雯(化名)说，现在的房贷利率是4.5%，如果按照央行新政，其房贷利率可能会接近3.4%。而如果按照0.5个百分点的降幅，则是降至4%。“北京具体能降低多少，加点是否能取消，还需要看具体的政策。”梁雯说。

东方金诚宏观首席研究员王青指出，下调存量房贷利率将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

本次存量房贷利率下调的同时，央行进一步降息降准，这也为银行保护净息差腾挪了空间。

王青测算，截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响，缓解对银行利润的挤压。

降低二套房首付比例支持改善型置业

央行针对房地产市场还打出了“组合拳”。发布会上，潘功胜宣布，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

对此，中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅解读称：“统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，进一步降低了购房门槛，为吸引居民参与楼市创造了条件。”

当前，我国房地产市场还处于深度调整中。根据国家统计局发布的数据，今年1-8月份，新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%;新建商品房销售额59723亿元，同比下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。截至8月末，商品房待售面积7.38亿平方米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。

严跃进认为，降低二套房首付比例将带动改善型置业入市，“针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调至15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套400万总价的二套房，过去首付款需要100万，但现在降低为60万，直接减少40万，自然激活改善型或换房的需求。”

更多城市房贷利率有望进入“2”时代

值得关注的是，潘功胜还表示，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。这意味着，年内可能将再次降息。

美联储四年来首次降息加强了我国降息的预期，市场纷纷猜测LPR将有所下调。但是新一期的LPR“按兵不动”。9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，与8月份持平。

随着央行宣布新政，年内下调LPR或是大概率事件。

严跃进认为，降准后有新一轮降息的操作。后续若是净息差稳定，那么对于目前的LPR也有进一步下调的可能。同时对于存量房贷来说，后续也有助于其进一步下行和调整，所以可以发挥积极、持续的作用。

作为房贷利率之锚，5年期以上LPR的定价关乎房贷利率的走势。

融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2024年8月，全国首套房贷款平均利率为3.29%，环比持平，同比下降67BP;二套房贷款平均利率为3.71%，环比持平，同比下降113BP。

具体来看，在监测的45个重点城市中，首套房贷主流利率在3.05%-3.2%之间的城市有13个，佛山、东莞、温州首套房贷利率最低，为3.05%;主流利率在3.24%-3.4%之间的城市有22个;主流利率在3.45%-3.85%之间的城市有10个;继上次LPR下调10BP至3.85%，8月已经没有城市首套房贷利率高于3.85%。

融360数字科技研究院高级分析师艾亚文称，今年房贷利率可能还有下调机会，央行已取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，给予地方更大的自主调整空间，商业银行为了争夺房贷市场份额，也在主动下调房贷利率以吸引客户，个人住房公积金贷款利率也有所下调，为房贷利率的进一步降低创造了条件。

值得关注的是，广州、苏州、佛山、南京的首套房贷利率已经进入“2”字头。“全面进入‘2’时代的空间还很大，预计后期二三线城市可能继续跟进下调，有望率先进入‘2’时代。”艾亚文说。

关注·纾困房企

降准释放1万亿流动性房企现金流压力将缓解

在发布会上，潘功胜宣布，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。

潘功胜说，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元;在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

同时，潘功胜表示，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

严跃进分析认为，此次政策意味着央行开启新一轮降准，为市场流动性的注入等发挥积极的作用，也在很大程度上有助于促进银行流动性增加，且增强银行贷款的能力。

“此次降准政策提前宣布，信号引导和预期引导意义很强，明确后续根据市场流动性状况，可能择机进一步下调。这也说明流动性宽松的环境将进一步释放，有助于持续促进后续货币金融市场和贷款市场的宽松。”严跃进说。

在今年1月份，央行曾宣布，自2024年2月5日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。

央行年内再次降准且未来可能继续降准，无疑将对房地产在内的各个行业产生较大影响。

58安居客研究院院长张波表示，本次降准在美联储宣布降息之后，这也预示着我国进一步向市场释放流动性动作在加速，通过优化金融机构的资金结构，更大力度提升金融服务能力，更好地支持房地产行业的复苏，推进经济稳步运行。

张波进一步表示，对于房地产市场来说，通过此次降准，房企现金流压力将进一步得到释放，有利于提振市场信心，积极防范房地产市场风险，推进房地产市场平稳健康发展。房企融资协调机制落地的节奏以及支持力度会进一步加大，房企总体更容易获得开发贷款，融资成本有望进一步降低，对于保交楼和优质房企加速市场布局都将起到重要作用。同时，房贷利率有望进一步下调，并且审批和放款速度也会相应加快，将能够更快地满足购房需求。

“同时，降准释放的流动性可能会被投资者视为一种信号，即政府对经济增长的支持。这种预期可能会刺激投资者对国内大宗资产的信心，促进此类投资性需求的增长。”张波说。

值得关注的是，此次发布会上，潘功胜还介绍，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

“金融16条”被称为2022年“最强政策支持”，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施，内容全面、力度强大。

此次宣布延期“金融16条”，将对房地产融资、化解房企风险、支持保交楼等产生积极作用。

“专项债+银行贷款”模式支持收购房企存量土地

潘功胜表示，央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。

对于央行关于收购存量土地的表述，严跃进认为，央行明确盘活存量土地的系列政策，这是进一步落实“盘活存量优化增量”的工作导向。同时，这也意味着盘活房企存量土地的工作将进入到实质性阶段。尤其是从政策工具上来说，这次已经非常明确两项政策工具，即“专项债+银行贷款”的模式。这显著增强了财政资源和金融资源盘活存量土地的能力和力度。从这个角度看，盘活存量土地的支持力度明显增强。

李宇嘉表示，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，是“5·17”会议上的部署，事实上是纾困受困企业，进行金融支持。

今年5月17日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国提出，妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

彼时，自然资源部副部长刘国洪透露，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地。

刘国洪介绍，盘活存量土地主要从三个方面着手，一方面要支持企业优化开发，消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。另一方面也要促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。第三则是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，并从加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等方面促进。

对于此次央行提到部分地方政府专项债券用于土地储备，严跃进表示，专项债过去“涉房涉地”是有严格边界管控的，而今年支持力度明显增强，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。

“在使用专项债的情况下，各地银行可以落实配套政策，有助于撬动此类土地收购的杠杆，更快地消化存量土地，客观上对于消化房企的库存和加快资金回笼具有积极的作用，有利于对于房企后续债务压力的化解和轻装上阵经营。”严跃进如是说。

盘活存量土地和低效用地需要强化政策激励

在李宇嘉看来，目前，专项债用于土地收储，主要是在保障房用地方面，以解决地方政府新增保障性住房在土地储备方面的资金不足，这是已有的政策。而在专项债指定用途上，原来是用在新基建，现在扩大范围到保障房。未来可能扩大到产城融合、园区开发等，“但若要扩大到商品房用地上，估计会有点难度”。

李宇嘉进一步解释称，现在的问题是，不少开发商的存量土地已经做了抵押，而且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场购买。一方面是因为在土地招拍挂市场上有价格又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块，有的有配建、有商办或自持，在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。

由此可见，盘活存量土地和低效用地涉及土地权利人多、利益关系复杂，资金投入量大、盘活周期长，经营主体积极性有待提高，需要进一步强化政策激励。

此外，发布会上，潘功胜表示，此次主要从金融角度来支持房地产市场的风险管理和健康发展，今后人民银行将不断完善房地产的宏观货币政策。

与此同时，国家金融监督管理总局局长李云泽在发布会上也表示，将指导银行保险机构积极配合化解房地产和地方政府债务风险。

房地产市场迎来“大礼包”

中国人民银行行长潘功胜

9月24日在国新办发布会上宣布

●降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

●统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

●将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

●支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。