购房合同违约怎么办？

1、购房合同违约的情况包括交房。合同未约定交付房屋违约处理办法的，如开发商交付房屋，按照人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、变更规划、设计。按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，购房合同违约房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

解除购房合同需要哪些条件？

1、开发商延期交房

这里的延期交房也是有一定要求的，生活中不过大多数的开发商延期交房的时间并不算太久，购房者也没有追究责任。事实上按照《解释》第十五条规定，如果出卖方延期交房，购房者已经明确通知催促后三个月仍未交房的，购房者可单方面提出解除合同，并要求出卖方返还其已付房款及利息。

2、房屋主体质量不合格

主体结构是指承重墙、梁、柱等。如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

3、房屋面积误差过大

房价是跟房屋面积大小有直接关系的，谁也不想自己花钱买的东西缺斤少两的。按照《解释》中第十四条的内容，在房屋买卖过程中，如果双方签订的购房合同中所注明的房屋面积与实际相比缩水超过了3%，且双方没有对此问题约定好解决方法，购房者可申请退房并解除合同，出卖方则应无条件返还其已付房款及利息。

4、非购房者原因导致无法办理产权登记

无法正常按时办理房屋产权登记的情况，在购房过程中时有发生，如非购房者自身原因导致无法办理产权登记的，也非出卖方原因的话，双方可自行解除合同，出卖方需返还购房者已付房款。

购房协议书是否有效呢？

1、购房指标转让协议应当有效，法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。购房指标能否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。

2、购房指标转让协议的性质，目前存在买卖合同和委托合同之争，购房指标转让协议属于委托合同。理由如下：购房指标仅仅是一种“权利”，具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上，很难将其进行归类。

3、购房指标转让协议应当属于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。

购房协议书内的注意事项有哪些？

1、我们在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。

2、对发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到交房的违约问题。

3、那对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。