天津盘活存量资产观察：唤醒"沉睡资源" 让"包袱"变财富

走进天津市和平区龙通大厦，便利店、咖啡厅、打印店等办公配套设施错落有致，人来人往，络绎不绝。阳光透过玻璃窗洒在室内，走廊上精心布置的绿植随处可见。

很难想象，这座活力十足的办公大楼，两年前还是一座闲置率超过80%的老旧楼宇。而经过鑫恩华(天津)大数据服务集团有限公司(以下简称“鑫恩华集团”)的有效盘活，龙通大厦如今的出租率已达到75%。

龙通大厦是天津加速盘活存量资产的一个缩影。近两年来，天津因地制宜盘活闲置低效资源，一个个老旧楼宇和厂房迎来华丽转身、一块块闲置土地被重新激活。在“沉睡资源”得以有效“唤醒”的同时，还引入了新的商业形态、运营模式，将“包袱”变财富，为城市更新发展注入源头活水。

闲置资产焕发新生机

在天津市南开区黄河道与临潼路交叉口处，一处大院正在进行紧张的翻修工作。这座大院曾是天津市分析仪器厂的厂房，闲置时间长达十年之久。今年8月，鑫恩华集团将其规划为“鑫恩华·数创里”项目，正式启动翻修活动。

“鑫恩华·数创里”项目负责人李祖泽介绍，这处厂房建成于20世纪五六十年代，至今仍保留着当时的建筑风格和结构，是天津工业的历史遗存。“这里地理位置优越，却一直闲置，实在很可惜。”

按照规划，“鑫恩华·数创里”即将在今年年底前开放使用。在院落中漫步，李祖泽一一介绍院内各个区域：“主楼可以被改造为适合小微企业使用的办公空间，三楼露台适合打造成户外沙龙，而临近黄河道一侧，可以做沿街店铺……”李祖泽说，由于房屋结构不同，他们在规划过程中尽量保留原有的建筑格局，确保每一寸土地都能得到合理有效的活化利用。

被盘活的不只是厂房建筑，还有产业园区。在天津市滨海新区寨上街道，融鑫智惠产业园也在盘活存量中迎来新生。该园区前身为中聚新能源二期项目，由于企业经营不善资金链断裂，于2018年处于闲置状态。2022年，寨上街道引入天津融鑫智惠产业园公司作为项目投资经营主体进行盘活。

天津市滨海新区营城工业聚集区创新实践基地副主任吕健说，融鑫智惠产业园与天津经济技术开发区仅一路之隔，紧邻高速公路，交通便利，区位优势明显，地上总建筑面积超12万平方米，能够充分满足企业的生产、办公和仓储需求。自2023年8月正式开园以来，融鑫智惠产业园已招引北京合益荣集团等12家企业进驻，盘活面积达1.8万平方米，同时储备了如国能科环新材料制造等一批优质项目，年底前有望累计盘活5.6万平方米。

天津作为我国北方传统工业城市，自新中国成立之初便是工业制造的翘楚，第一辆国产自行车、第一只国产手表、第一台国产电视机等一系列“国产第一”都诞生于天津。然而，随着产业升级和城市发展，很多楼宇厂房成为历史文化遗产。这些楼宇厂房占据着优越的地理位置，承载着丰富的时代记忆。

有历史、有内涵、有价值……一大批闲置资产陆续得到盘活，给城市带来了巨大经济效益。据天津市盘活存量资产工作专班统计，2024年1-9月，天津市盘活存量资产共实现收入303.11亿元。其中，盘活土地1214.16公顷，实现收入194.85亿元;盘活房产643.29万平方米，实现收入86.68亿元;盘活无形资产实现收入21.58亿元。

摸清家底，一案一策“解乱麻”

“沉睡资源”的彻底“唤醒”并不容易。

“存量资源种类繁多、产权复杂、摸排难度大，全国没有可借鉴的认定标准。”天津市规划与自然资源局盘活存量工作专班负责人张津诚说，以土地资产为例，规划资源部门掌握储备存量土地，住房城乡建设部门掌握棚户区改造存量土地，部分行政事业单位、国有企业以及其他社会主体手中也有存量土地等，没有形成统一的台账。

为理清天津市存量资产这团“乱麻”，天津市发展改革委牵头，组织规划资源、住房建设、商务、工信、文旅等9个市级部门组建了市级层面的盘活存量资产工作专班，确定了土地、房产、无形资产等3大类18小类存量资产认定标准，并组织全面摸底，进行空间落位，形成了存量资产图，实时更新，一目了然。

位于天津市南开区的京津首家京东MALL超级体验店，前身为九策城市广场。此前因经营不善，商场大面积闲置达10年之久。如今，这一载体被成功盘活，焕发了生机。“从无人问津的闲置资产，到城市消费新地标，凿开楼宇盘活‘坚冰’的关键在于精准对接双方需求。”天津市南开区投资促进局局长郭晓军说，在招商引资过程中，天津市南开区敏锐捕捉到京东集团与天津市“十四五”合作协议中在津布局超级体验店的信息，成立工作组，积极对接投资机构，最终成功推动泰达控股联手光大金瓯共同竞拍，破解了法拍资产“只卖不租”的难题，帮助京东体验店顺利落地。

记者了解到，很多闲置资产在盘活前经历多次业态调整，产权方和经营管理方几经变更，出现权属不清、违章加盖、涉法涉诉等问题，不同程度影响资产盘活进度。对此，天津出台土地混合利用政策，推动中国建材集团国家级绿色数智双碳创新中心顺利建成投用;创新国有建设用地使用权转移预告登记制度，帮助天喔(天津)食品有限公司实现土地使用权转让;采取土地弹性出让方式，化解了桂发祥项目资金难题……

位于天津市河西区的天津数字出版产业园曾是天津出版传媒集团的美术印刷厂，后因业务调整，自2010年起便“人去厂空”。天津市河西区发改委副主任刘乃维说，为了让老厂房焕发新活力，河西区政府与天津出版传媒集团开展战略合作，对厂区进行提升改造，围绕智慧教育、游戏电竞、网络文学、数字版权四大板块，制定相应扶持政策，推动构建数字出版融合发展的新生态，实现产业转型升级，打造天津数字出版产业的新兴聚集地。

鑫恩华集团董事长张鸿烨说，公司为入驻的初创企业提供了辅助工商营业执照注册、代理记账以及对接政府优惠政策等一揽子服务，为老建筑注入新活力。“翻修老旧楼宇仅是盘活闲置资产的第一步，真正能让老旧楼宇活下来甚至‘火’起来的关键是通过服务让企业和客户留下来。”

让盘活资产持久释放新动能

随着越来越多的闲置资产重焕新生，如何获得可持续的收益，避免“盘而不活”，实现经济效益与社会效益双绽放，是城市更新发展的关键。

张鸿烨认为，小微企业是社会就业的沃土，虽然他们规模不大，但数量众多、分布广泛，是吸纳劳动力的重要渠道。“通过优化服务，我们可以帮助小微企业克服发展中的种种困难，确保他们能够在市场竞争中站稳脚跟，持续健康发展。这正是在创造就业机会，为就业市场注入源源不断的活力，激发社会的创新动力和创业精神，助力经济社会长远发展。”

多位受访人士认为，许多老旧楼宇和厂房位于城市中心地段，见证了城市工业发展和历史变迁，若能得到有效的活化利用，不仅能够保护城市的历史记忆，让后代了解和感受到城市的发展脉络，还能够提升城市的整体形象，为城市注入新的文化内涵和活力，实现历史与现代的和谐共生。“通过盘活工作，我们对各种发展机遇和资源进行了系统梳理，重新审视并明确了产业园在滨海新区的定位，确保产业园能够无缝融入到滨海新区的发展宏图中，为区域经济的整体发展贡献力量。”吕健说。

为充分引导社会力量参与盘活存量，天津还创新金融手段，推动存量资产的活化利用。今年9月份，天津经开区博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金获证监会和上交所批复正式上市。这是天津市首单基础设施公募REITs项目，也是产业园区资产盘活的一大创新。“此次REITs项目可帮助园区获得用于提升改造的资金，将激励园区更加积极招商、规范运营，推动资产保值升值。”天津泰达科技工业园有限公司副总经理刘昕说。